임대주택 과세 방법
종합과세 : 근로소득, 사업소득, 금융소득 등과 임대소득을 합산하여 종합소득세를 계산하여 신고
임대수입 2,000만원 초과
적용세율 : 6~45%
분리과세 : 타 소득과 합산하지 않고 임대소득에만 과세
임대수입이 2,000만원 이하
14% 단일세율
주택 임대소득자의 납세 의무
2021년 1월 2일까지 사업자 등록해야 함(국세청 홈택스 또는 세무서)
미 등록시 소득의 0.2% 가산세 부과
산출세액이 없어도 미등록시 가산세 부과될 수 있음.
면세사업자등록
사업자는 과세사업자와 면세사업자로 분류됨
면세사업자는 부가가치세가 면세되는 사업자를 말함.
사업장현황신고
부가가치세 과세사업자는 1년에 2번 부가가치세를 신고함에 따라 연간 매출을 예측할 수 있느나 면세사업자는 부가가치세를 신고하지 않으므로 총 수입을 예측할 수 없어 매년 2월 10일까지 수입금액을 신고하여야 한다.
과세당국에서 사업장현황신고 누락을 확인 할 수 있다.
예를 들어 세입자는 확정일자를 받았는데 집주인은 신고를 누락했다면 세무서로 부터 사업장현황신고를 하라는 통지를 받을 수 있음.
과세요건의 결정
보유 주택의 수 : 부부합산(부부가 각 1채라면 2주택자)
임대 수입원 : 월세수입 + 간주임대료
간주임대료는 보증금을 은행에 예금했을 때 연간 이자수익으로 받을 수 있는 금액으로 환산한 금액으로 이자율은 매년 국세청장이 고시한다.
2021년부터 바뀐 주택수 계산 방법
2020년까지는 공동지분일 경우 지분이 큰 자의 소유로 계산
2021년 5월 종합소득세 신고 분 부터는 임대소득이 많으면 소주지분자도 주택수에 가산
조건) 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원이상이거나 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분 소유
다만, 부부가 공동 소유하는 주택의 경우는 다음 순서로 1인 소유로 본다
부부 중 지분이 더 큰 자
부부 지분이 동일하며 합의에 따라 가산하기로 한 자
1주택자의 소유주택 임대시
기준시가 9억원 이하 : 전세, 월세 불문 비과세
기준시가 9억원 초과 : 전세는 비과세, 월세는 과세
단 국외소재 주택은 1주택자라도 과세
2주택자의 소유주택 임대시
2주택 모두 전세 : 비과세
1주택 전세, 1주택 월세 : 전세 - 비과세, 월세 - 과세
2주택 모두 월세 : 합산과세
*1주택은 자신이 살고, 나머지 주택을 임대한 경우는 월세부분만 과세
*2주택자의 주택가격은 기준시가와 무관
3주택 이상자의 소유주택 임대시
전세, 월세 여부 관계없이 모두 과세
간주임대료와 월세를 합산하여 과세
간주임대료 = (임대보증금 -3억원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금이자율(1.2%)
전용 40mm2 미만 이고 2억원 이하 주택은 간주임대료 제외
분리과세 선택시 세금 산출하는 과정
소득금액 = (수입금액 - 필요경비(50% 또는 60%))
과세표준 = 소득금액 - 기본공제(200만원 또는 400만원)
산출세액 = 과세표준 x 세율(단일세율)
결정세액 = 산출세액 - 세약 감면
| 구분 | 임대소득필요경비 | 기본공제 |
| 등록임대주택 | 60% | 400만원 |
| 미등록임대주택 | 50% | 200만원 |
세액감면 : 등록임대사업자에 대한 단기 30%, 장기 75%, 2022년 까지 한시 적용
계산사례
1주택 소유자가 장기 등록임대사업자로 등록하고, 전세 보증금 1,000만원에 월세 100만원을 2020년 1년간 받았다면 납부할 임대소득세는 얼마인가?
소득금액 = 12,000,000 - (12,000,000 * 60%) = 4,800,000원
과세표준 = 48,000,000 - 4,000,000 = 8,000,000원
산출세액 = 8,000,000 * 14% = 112,000원
납부할 세금 = 112,000 - (112,000*75%) = 28,000원
홈택스에서 종합소득 분리과세 신고방법
15) 총 수입금액, 16) 필요경비, 17) 공제금액을 각각 입력한다.
등록하기를 클릭하고 다음으로 넘어간다.
가산세액을 입력할 부분이 있으면 가산세약명세입력을 클릭한다.
주택임대사업자 미등록 사업자는 미등록 가산세 : 수입금액의 0.2%를 납부하여 한다.
적용하기를 클릭한다.
이제 거의 다 끝났다.
세금을 확인하고 제출한다. 지방소득세는 별도로 신고해야 하니 잊어버리지 말것..
등록임대주택과 임대사업자 등록의 차이
등록임대사업자
2017년부터 각종 세금혜택을 주며 등록을 유도하였다.
여러 차례 수정되었고, 현재는 4년 단기임대, 8년 장기임대로 구분하고 있다.
아파트는 등록임대사업이 없어졌다
임대료 인상률제한 등 각종 의무사항도 있음
세금 혜택도 2022년까지 적용한다는 방침임
임대사업자 사업자 등록
2020년에 2천만원 이하 주택임대사업자도 사업자등록을 유도하기 위해 나온 제도
사업자등록자와 미등록자로 나눤다
미등록 사업자는 과태료를 부과할 방침임
2022.05.05 - [경제공부] - 2022년 홈택스 종합소득세 신고방법
2022.04.29 - [부동산공부] - 2022년 종합소득세 홈택스｢원클릭｣ 신고 방법
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