□ 국토교통부(장관 변창흠)는 오는 6월 1일부터「주택 임대차 신고제」를 시행
ㅇ 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다.
* 부동산거래신고 등에 관한 법률 일부개정안 개정․공포(`20.8.18) →시행(‘21.6.1)
ㅇ 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다.
※ 임대차신고제 주요내용(부동산거래신고법)
1) 신고의무 : 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고
2) 신고주택 : 주택임대차보호법 상 주택
3) 신고대상 : 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약
4) 신고관청 : 시군구청 → (조례로 위임허용) 읍면동 및 출장소
5) 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료
➊ 주택 임대차 신고 지역 및 금액 등
ㅇ 신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였다.
- 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외하였다.
ㅇ 신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원*인 점을 고려하여
* 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원
(현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고중이며 4월말 개정 시행예정)
- 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였다.
ㅇ 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였다.
➋ 임대차 계약 신고내용·절차 및 방법
< 신고내용 >
ㅇ 신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용으로 하고,
- 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 규정하였다.
< 신고 절차 및 방법 >
ㅇ 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서(참고1)에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되,
- 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정하였다.
ㅇ 임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고,
- 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고*도 가능하도록 전용시스템 구축을 완료하였다.
* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속
** 온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고
ㅇ 임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보된다.
※ 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있도록 하되,
- 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획이다.
❸ 다른 법률에 따른 신고의 의제 절차
ㅇ「주민등록법」상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정하였으며,
ㅇ 임대차 신고 시 계약서를 제출*한 경우,「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였다.
* 온라인으로 신고하는 경우 pdf, jpg, png 등 계약서를 파일로 제출
❹ 임대차 계약 신고서 작성 및 제출 대행 등
ㅇ 임대차 계약 당사자의 신고 편의를 위하여 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행할 수 있도록 하고 위임장 등 필요한 서류를 규정하였다.
➎ 과태료 부과기준
ㅇ 임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 함에 따라,
- 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이다.
ㅇ 다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며,
- 계도기간 이후에도 자진신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하면서 제도가 조기 정착될 수 있도록 지원할 계획이다.
임대차 신고제 관련 상세 내용 문답
Q. 무엇을 어떻게 신고해야 하나.
A. 집주인과 세입자가 공동 서명한 ‘주택임대차 계약 신고서’를 작성해 관할 주민센터 통합민원 창구, ‘부동산거래관리시스템’(rtms.molit.go.kr)으로 신고하면 된다. 신고서에는 계약 당사자의 인적 정보, 해당 주택의 주소와 면적, 보증금과 월세 금액, 계약 기간 등을 기입한다. 임대차계약서도 첨부해야 한다. 거래액이 소액이어서 계약서를 쓰지 않았다면 통장 입금 명세를 입증 서류로 내면 된다.
Q. 신고는 누가 하나.
A. 세입자와 집주인에게 신고 의무가 있다. 하지만 두 사람이 모두 신고를 할 필요는 없다. 공동으로 서명한 임대차계약서를 어느 한쪽이 제출하는 방식으로 신고하면 된다. 공인중개사에게 위임할 수도 있다. 계약 후 30일 내 전월세 신고를 하면 전입 신고 전이라도 관계없이 확정일자가 자동으로 부여된다.
Q. 지방에서 3주일짜리 월세를 계약하려 한다. 이런 단기 계약도 신고 대상인가.
A. 원칙적으로는 그렇다. 다만 임대차 신고 기간이 계약일로부터 한 달인 만큼 신고 시점에 이미 계약이 종료돼 신고 대상 자체가 없어질 수 있다. 국토부에서는 각 지자체에 고시원 등 계약 기간이 30일이 되지 않는 초단기 계약은 신고를 하지 않더라도 과태료 대상에서 제외하도록 안내하고 있다. 다만 임차인이 보증금을 보호받기 위해 신고를 원한다면 계약 기간과 관계없이 신고할 수 있다.
Q. 의무 신고를 피하기 위해 30일 미만으로 기간을 쪼개 계약하는 편법이 우려된다.
A. 같은 임대주택에서 30일 미만으로 기간을 쪼개 계약하며 신고를 하지 않았다면 세입자의 총 거주일수를 합산해 과태료 부과 여부를 판단한다.
Q. 전세 계약을 한 뒤 2개월 뒤 잔금을 치르고 이사할 예정이다. 신고는 언제 해야 하나.
A. 임대차 신고 기간은 계약일로부터 30일 이내다. 즉, 아직 잔금을 치르지 않았고 이사를 하지 않았더라도 신고는 계약 시점을 기준으로 30일 내에 먼저 해야 한다.
Q. 전입신고와 임대차 신고는 따로 해야 하나.
A. 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면 자동으로 임대차 신고도 되고, 확정일자까지 부여된다. 단, 임대차 계약일과 실제 이사하는 날의 차이가 많이 나서 이사 전 임대차 신고를 먼저 했다면 전입신고는 실제 전입 시 따로 해야 한다. 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내, 전입신고는 전입한 날로부터 14일 이내 하는 것이 원칙이다.
Q. 전세 연장 계약도 신고를 해야 하나.
A. 신규 계약, 갱신 계약 모두 신고 대상이다. 다만 갱신 계약의 경우 보증금이나 월세가 변하지 않았다면 신고하지 않아도 된다.
Q. 계약갱신요구권을 이용해 이전 계약을 연장할 때의 전월세 신고는 신규 계약 때 하는 신고와 뭐가 다른가.
A. 갱신 계약의 경우 갱신이라는 점을 밝히고 이전 보증금, 월세까지 신고해야 한다. 정부는 임대차법을 개정해 표준 임대차계약서에 갱신 계약 여부와 계약 갱신 전 보증금 및 월세를 기재하도록 하는 방안을 추진 중이다. 이렇게 하면 전월세상한제(이전 계약 대비 5%) 준수 여부도 파악할 수 있다.
Q. 고시원을 운영하고 있다. 전월세 신고를 해야 하나.
A. 신고 대상이다. 다세대주택, 아파트는 물론이고 주택임대차보호법의 적용을 받는 오피스텔, 고시원, 판잣집 등까지 모두 신고 대상에 포함된다.
Q. 신고 정보는 언제부터 일반에 공개되나.
A. 11월부터 시범 공개된다. 실거래 정보처럼 각 매물의 정확한 계약일, 가격, 계약 갱신 여부 등을 알 수 있게 된다.
Q. 신고 정보는 어디에 활용되나.
A. 제출된 임대차계약서를 은행과 연계해 전세대출에 활용하도록 하는 방안을 정부가 추진한다. 대출 신청인이 계약서와 확정일자 증빙자료를 제출하지 않아도 은행 창구에서 기존 신고 정보만으로도 대출을 가능하게 하려는 것이다. 다만 관계기관 협의 등이 필요해 아직 시행 시점, 범위 등이 구체화되지는 않았다.
Q. 허위 신고나 미신고에 적용되는 세부 처벌 수위는….
A. 허위 신고에 대해 무조건 과태료 100만 원이 부과된다. 미신고의 경우 미신고 기간, 보증금과 월세액 수준에 따라 최소 4만 원에서 100만 원까지 과태료가 차등 부과된다. 최저 과태료인 4만 원은 보증금 1억 원 미만 임대차 계약이 이뤄진 지 3개월 이내 신고하는 경우 부과된다. 계도 기간인 내년 5월 31일까지는 과태료가 부과되지 않는다.
: 임대차신고제(전월세신고제) :
지난해 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 올 6월1일부터 전월세 거래 시 계약 내용을 관할 지방자치단체에 신고토록 한 제도. 누구나 전월세 계약조건을 쉽게 확인할 수 있고, 계약 후 확정일자가 자동으로 부여된다.
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