합산배제 및 과세특례 신고관련 주요 Q&A

합산배제 및 과세특례 신고관련 주요 Q&A

 

① 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

□올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

 

 

② 종합부동산세 합산배제 신고란?

□납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택1) 및 토지2)를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것입니다.

1)임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택 등 포함)

2)주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지

○신고기간은 9월 16일부터 10월 5일*까지이며, 주소지(본점)관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스를 이용하여 전자신고(www.hometax.go.kr)할 수 있습니다.

*합산배제 신고기간은 9.16.∼9.30.이나 올해에는 9.30.이 공휴일(추석 연휴)이므로 10.5.(월)까지 신고기간 연장

 

 

③ 종합부동산세 과세특례 신고란?

□개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우,

○실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세가 부과 되도록 신고하는 것입니다.

 

 

④합산배제 및 과세특례 신고를 하면 종합부동산세 부과 시 어떤 혜택이 있는지?

□합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

□과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있습니다.

 

 

⑤3주택을 보유한 상태(모두 非조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

□합산배제 임대주택의 경우 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 非조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용되는 것입니다.

 

 

⑥지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

□기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동내역(추가·제외·정정)을 반영하여 신고하면 됩니다.

○변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

○다만, 기존 합산배제 적용받던 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 합니다.

 

 

⑦합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

□합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다.

*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산

□또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.

 

 

⑧조정대상지역 판단 기준은?

□종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단합니다.

 

 

⑨’18년9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 9월13일 이전에 취득 계약을 체결한 경우 장기일반민간 임대주택 합산배제 적용이 가능한지?

□’18년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됩니다.

○또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라집니다.

*안양 만안구, 의왕시 등은 ’20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’20.2.20. 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가

 

 

⑩합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

□’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며,

○임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

 

 

⑪신탁재산에 대한 합산배제 신고 방법은?

□합산배제 요건은 위탁자를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것입니다.

 

 

⑫합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

□아래의 신고서를 작성하여 서면으로 신고할 수 있으며,

구 분	신고 서식
합산배제 주택	·임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	·주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서
과세특례 신고	·종합부동산세 과세특례 신고서

○홈택스(www.hometax.go.kr)* 이용 시 과세물건 명세 조회와미리채움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고할 수 있습니다.

*공인인증서 로그인>신고/납부>일반신고>종합부동산세 합산배제신고

 

 

⑬실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

□종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는납세자의 경우

○합산배제 신고기간 종료일(10.5.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.

○다만, 아파트의 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않습니다.

 

 

⑭임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

□임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,

○임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

 

 

⑮ 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

□주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨.

*’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능