1. 갱신요구
Q5. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까
지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3
자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임
차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신
요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경
우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고
있습니다.
• 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명
시적으로 입증할 수 있어야하며,(계약금 수령 입증, 계약서 등)
- 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구
권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱
신 요구를 거절할 수 없습니다.
'임대인이 계약갱신 거절을 통보하고 새로운 임차인을 받던지, 주택을 매도하고자 하는 경우
임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 집을 팔지도 못한다.'
Q9. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하
였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행
사할 수 있는지?
행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에
합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신
을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다
'임대인이 주택을 매도하고자 임차인과 합의했는데 집이 계약만료일까지 팔리지 않는 경우도 있을 것이다.
이 경우 갑자기 임차인이 번복하고 계약갱신요구권을 행사한다면
이 주택의 경우 실입주자에게는 팔지 못한다.
지역에 따라 실입주자의 경우 계약후 6개월 이내에 입주해야만 한다.
갭투자자에게만 팔 수 있다.
정부에서는 실거주를 하라고 해 놓고는 실거주를 추천하는 것이 아니라 집을 쉽게 팔지 못하게 하여 세금 징수와
갭투자를 추천하는 것으로 보인다.'
3. 임대료의 상한
Q2. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이
요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는
것인지?
그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인
과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있
습니다.
Q2-1 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없
으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수
없는 것인지?
그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통
해 기존 차임의 5% 범위 내*에서 할 수 있습니다.
✽ 다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서
증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조제2항).
• 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」
제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대
한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적
절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고,
• 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이
될 수 있습니다.
'임차인은 갱신시 임대료 상한 5% 반드시 따른 필요 없다. 하지만 임대인은 협의를 통해 5%범위내에서 인상할 수 있다.
이건 그냥 임대인과 임차이는 서로 싸워라 라고 하는 말 아닌가?'
예를 들어 보자
임대인 : 이번에 아파트 임대료가 많이 올랐어요. 하지만 법에 의해 5%밖에 인상을 할 수없으니 5%인상해서 계약 갱신하시죠.
임차인 : 무슨 말씀 주택임대차보호법도 모르고 임대사업하시나? 무조건 올려줄 필요 없으니 거절
국토부. 법무부 : 임차인 말이 맞네요. 협의가 안되시나봐요. 분쟁조정절차를 따르시죠. 내가 이럴줄 알고 전국에 분쟁조정위원회를 만들어 놨어요. ㅎㅎ
4. 전월세 전환
Q2. 법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면,
존속중인 계약에도 적용되는 것인지?
개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행
후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부
터 적용됩니다.
Q3. 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다
낮추면, 존속중인 계약에도 모두 소급적용
되는지?
지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에
따라 적용범위가 결정됩니다.
'임대인과 임차인이 전월세 전환율 4%와 임대료 상한5% 맞추어 계약서를 작성했는데
법정 월차임 전환율이 바뀌고 지자체 조례로 임대료 상한이 바뀌면 소급 적용한다고?
그러면 계약서는 무슨 법적의미를 가지는 것일까?
이럴거면 정부에서 모든 임대주택을 매입해서 정부에서 집을 한채씩 나누어주세요.'
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