<바뀐 주택임대차보호법 22문22답>에는 개정된 주택임대차보호법에 대해 어떤 해석이 가능한지 그 예시를 담았습니다.
법 적용 과정에서 법원이나 법무부 등 유권해석 기관에서 이 자료와 다른 해석이 나올 가능성도 있습니다.
이 해설서를 참고하시되 더 다양한 해석이 나오게 되면 충분히 비교해 보세요. 필요한 경우 공공기관이나 법률전문가를 찾아 상담하실 것을 추천합니다.
#임대료인상률 상한제
[전월세 인상률 상한제]
Q16. 임대료의 인상 상한 비율은 얼마인가요?
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임대료 인상은 임대인과 임차인이 합의로 정하되, 종전 임대료의 5%를 초과하여 인상하진 못합니다. 이는 5%까지 무조건 인상해야 하는 것이 아니라 인상을 하더라도 최대 5% 또는 그보다 낮게 인상하라는 의미입니다. 한편 특별시·광역시·특별자치시· 도 및 특별자치도 등 지방자치단체는 조례로 5%보다 더 낮게 임대료 인상률 상한을 정할 수 있습니다. |
개정 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차는 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 증감할 수 있고 특히 임대료 증액의 경우에는 종전 임대료의 5%를 초과하지 못하도록 정하였습니다(제6조의3 제3항, 제7조 제2항). 또한 임대차기간 도중에도 임대인과 임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 임대료의 증감을 청구할 수 있는데, 이때에도 마찬가지로 임대인이 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 그 임대료 인상률은 5%를 초과하지 못합니다(제7조 제1항, 제2항).
한편 이번 개정법은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도 등 지방자치단체는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 따로 조례로 증액청구의 상한을 5% 이하로 정할 수 있도록 하였습니다(제7조 제2항 단서). 단, 조례가 정해지기 전까지는 5%가 상한선이 되고, 5% 범위 내에서 조례가 정해지면 그때부터는 조례에 따라 임대료 인상률 상한이 정해집니다.
주의할 점은 임차인이 임대인의 증액요구를 무조건 수용해야 하는 것은 절대 아니라는 점입니다. 특히 임대인의 증액요구를 거절하더라도 계약갱신이 무효로 되거나 계약해지를 당하지 않으니 안심하셔도 됩니다. 또한 5%를 다 올려줘야 하는 것도 아닙니다. 임대인이 5% 인상을 요구해도 같은 유형의 주택의 주변 시세가 최초 계약(또는 가장 최근의 임대료 인상) 때보다 (예를 들어) 2%만 올랐다면 임차인은 그와 같은 5% 임대료 인상 요구를 거절하고 더 낮은 임대료 인상률(2%)을 수정 제안할 수도 있습니다.
Q17. 임대인과 임차인이 임대료 인상률 상한선(5% 또는 조례에서 상한비율을 정한 경우 그 상한비율)을 초과하여 임대료를 합의하면 무효가 되나요?
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네. 개정 주택임대차보호법 시행 후 임대료 인상률 상한을 초과해서 임대료를 인상하면 그 초과분만큼의 합의는 무효이므로 임차인이 임대인에게 그 초과분만큼을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. |
개정 주택임대차보호법 시행 후부터 임대인이 갱신거절기간 중에 갱신되는 임대차의 임대료를 현재 임대료의 5%(또는 조례에서 상한비율을 정한 경우 그 상한비율)를 초과하여 인상할 것을 요구하고 임차인이 이에 합의하는 경우, 이는 개정 주택임대차보호법 제7조 제2항의 증액청구 상한 규정 위반에 해당합니다.
따라서 5%(또는 조례에서 상한비율을 정한 경우 그 상한비율)를 초과한 임대료 부분은 비록 임대인과 임차인이 이미 합의를 했더라도 강행규정인 위 조항에 반하여 무효이므로 임차인은 임대인을 상대로 부당이득금 반환청구를 통해 위 금액을 돌려받을 수 있습니다. 이는 이번 개정 주택임대차보호법 제7조 제2항과 똑같은 취지의 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 대한 아래 대법원의 판결을 통해서도 확인할 수 있습니다.
“구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.” (대법원 2014. 4. 30. 선고, 2013다35115 판결)
Q18. 개정 주택임대차보호법 시행 전에 이미 다음 계약기간에 대해 임대료 증액 합의를 했는데, 법 시행 후 아직 갱신요구권 행사기간이 남아 있으면 임차인이 다시 계약갱신청구권을 행사해 임대료 인상을 5% 이내로 하도록 요구할 수 있나요?
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네. 임차인이 선택할 수 있습니다. 법 시행 전에 합의된 대로 증액 및 갱신 합의를 유지하고 2년 뒤에 갱신요구권을 행사할 수도 있고, 이번에 갱신요구권을 행사하면서 5% 한도 이내로 임대료를 다시 정할 것을 요구할 수도 있습니다. |
2020. 7. 30. 법무부와 국토교통부가 배포한 Q&A 자료에서는 개정 주택임대차보호법 시행 전에 임대인과 임차인이 현재 계약기간 후 갱신하는 임대차계약에 5%가 초과하는 임대료 증액에 합의한 경우에도, 법 시행 이후에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면서 다시 5% 이내로 증액할 것을 요구하는 것이 가능하다고 설명하고 있습니다.
이는 법 시행 전에는 5% 초과의 임대료 증액 및 연장 합의가 당시 법에 저촉되는 내용은 아니었기 때문에 법 시행으로 그 합의가 무효가 되지는 않는다는 것이고, 다만 아직 계약갱신요구권 행사기간이 남아 있다면 임차인은 그 기간 내에 갱신요구권을 행사해서 임대료를 5% 이내로만 증액하도록 다시 요구할 수 있다는 취지입니다. 어쨌든 개정 주택임대차보호법은 1회에 한하여 임차인의 갱신요구권 행사를 인정하고 있어 위와 같은 사례에서 임차인이 이번에 갱신요구권을 행사하면 더이상 갱신요구권을 행사할 수 없게 되므로, 임차인은 갱신요구권을 행사할 것인지를 신중하게 판단해서 본인에게 유리한 쪽을 선택해야 하겠습니다.
Q19. 임대인이 갱신 시에 보증금 일부를 월세로 전환하자고 요구하면 임차인이 그대로 받아들여야 하나요? 월세로 전환된 금액이 종전 월세의 5%를 초과하면 임대료 인상률 상한제에 저촉되는 것은 아닌가요?
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임대인이 일방적으로 보증금의 월세 전환을 요구할 수 없고 임차인이 동의해야만 전환이 가능하므로 임차인은 임대인의 전환요구를 거절할 수 있습니다. 보증금을 월세로 전환하여 발생한 월세 증가분은 임대료 인상률 상한제와는 직접적인 관계가 없습니다. |
임대인이 갱신 시에 임차인에게 월세는 5% 이내 인상을 제안하면서도 보증금 전부 또는 일부를 반환할테니 그 부분을 추가로 월세로 전환하자고 하면서 전환된 금액은 임대료 인상률 상한에 저촉되지 않는다고 주장할 경우 어떻게 해야 할까요?
먼저, 임대인이 임차인에게 보증금을 월세로 전환하자고 제안할 경우 이를 임차인이 받아들여야 하느냐의 쟁점이 있는데, 이때 임차인은 임대인의 보증금 월세 전환 요구를 받아들일 법률상 의무가 없으므로 거절해도 됩니다. 다만 임차인이 임대인과 합의해 보증금 일부를 월세로 전환하는 것은 무방하고, 이 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2 상의 법정전환율이 적용되어 현재 연 4%[1]의 범위 내에서 전환할 수 있습니다. 참고로 임차인이 한국주택금융공사의 지원을 받는 임대차보증금대출을 받는다면 이 전환율보다 훨씬 저렴한 이율로 대출이 가능하므로[2], 이번 주택임대차보호법 개정에 따라 임차인이 임대인의 월세 전환 요구에 응할 이유도 낮다고 할 것입니다.
다음으로, 임대인과 임차인이 보증금 일부를 월세로 전환하기로 합의했을 때 그 전환된 월세 부분은 임대료 인상률 상한제와는 직접적인 관계가 없습니다. 따라서 임대인과 임차인이 서로 합의하여 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환했다면, 전환된 월세 부분만큼은 임대료 인상이 아니기 때문에 설사 그 금액이 종전 월세의 5%를 초과하더라도 임대료 인상률 상한제에 저촉되지 않습니다.
[1] 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(현행 “10%”), 2) 한국은행에서 공시한 기준금리(현행 0.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(3.5%)을 더한 비율(“4%”) 중 더 낮은 비율을 적용
[2] 한국주택금융공사가 안내하는 전세보증금 대출 금리 안내 https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub01_10.do
Q20. 이번에 새로 임대차계약을 체결하는 임차인에게도
임대료 인상률 상한제가 적용되나요?
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아니오. 이번 개정 주택임대차보호법은 임대차계약을 갱신하는 경우에만 임대료 인상률 상한제가 적용되도록 규정하고 있기 때문에 임대인과 임차인이 최초로 임대차계약을 체결할 때에는 임차인이 임대료 인상률 상한제 적용을 주장할 수 없습니다. |
개정 주택임대차보호법 제7조 제1항은 “당사자는 약정한 차임이나 보증금”의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 제7조 제2항은 위 제1항에 따른 증액청구는 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액”을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다. 한편 제6조의3 제3항 단서는 임차인의 계약갱신청구권 행사로 갱신되는 임대차의 “차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.
위 규정들은 그 문구들을 통해서도 알 수 있듯이 이미 약정한 임대료나 갱신 시 종전 임대료의 증액에 관한 것이므로, 임대인과 임차인이 신규로 임대차계약을 체결하는 경우에는 임대료 인상률 상한제가 적용되지 않습니다.
Q21. 임대인이 임대기간 중 1년에 한 번씩
임대료를 5% 인상할 수 있나요?
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임대인이 임차인에게 인상을 청구할 수 있다는 것일 뿐 임차인이 그 요구를 반드시 수용해야 하는 것은 아닙니다. 또한 무조건 5%를 인상할 수 있는 것은 아니며, 실제 임대료 인상은 현재 임대료가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 못한 때에만 인정될 수 있습니다. |
개정 주택임대차보호법 제7조 제1항 단서는 “증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있는바, 위 규정의 반대해석 상 임대인과 임차인이 임대기간 2년의 임대차계약을 하였더라도 1년이 지난 뒤 임대인은 임차인에게 임대료 인상을 청구할 수 있다고 할 것입니다. 다만 임대인의 증액청구로 무조건 임대료를 임대료 인상률 상한선인 5%까지 인상할 수 있는 것은 아니며, 말그대로 최대한 올릴 수 있는 ‘상한선’에 불과합니다. 또한 현재 임대료가 “임대료가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 못한 때”에만 인상이 가능한데, 아직까지 법원에서 위와 같은 사유로 증감청구를 인정한 사례는 없습니다.
한편 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따르면 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인하여 갱신된 임대차의 임대료도 높이거나 낮출 수 있는데, 이러한 경우 임대기간 중에 임대료를 조정하는 사례와 동일한 기준을 적용하기는 어려울 것이고 5%의 상한제 범위 안에서 보다 폭넓게 증감청구가 인정될 수 있습니다.
[분쟁 조정]
Q22. 계약갱신을 할 때 임대인과 임차인이
임대료를 합의하지 못하면 어떻게 임대료를 정하나요?
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계약을 갱신할 경우 일단 임대인과 임차인이 임대료 등의 임대조건에 대해 최대한 우호적으로 상호 협의를 하려고 노력하는 것이 좋습니다. 그래도 서로 의견이 맞지 않으면 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있고, 분쟁조정위원회에서도 조정이 되지 않으면, 임대인이나 임차인이 법원에 차임 증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원에서도 먼저 조정절차를 통해 당사자 간 합의를 시도해보고 합의가 되지 않으면 판결로 임대료를 정하게 될 것입니다. 이렇게 조정 또는 법원의 판결로 임대료가 정해질 때까지는 월세를 내고 있던 임차인은 기존 임대료를 내고 있다가 조정 또는 판결로 임대료 인상폭이 정해지면 소급해서 정산하면 됩니다. |
위에서는 임대료 인상에 대해서만 설명했지만, 반대로 주변 임대료 시세가 크게 내려갔다면, 오히려 임차인은 임대인을 상대로 임대료를 내리자고 청구할 수도 있습니다.
조정 또는 법원의 판결로 임대료가 정해질 때까지는 월세를 내고 있던 임차인은 기존 임대료를 내고 있다가 조정 또는 판결로 임대료 인상 또는 감액의 폭이 정해지면 소급해서 정산하면 됩니다. 즉, 계약갱신시 임대료 증액 또는 감액에 대해서는 갱신되는 계약의 첫날부터 소급해서 정산하면 되고, 계약기간 도중 임대인이 임대료 증액청구권을 행사하거나 또는 임차인이 임대료 감액청구권을 행사한 경우에는 상대방이 그 증감청구권 요구를 받은 날부터 증액 또는 감액된 임대료분을 정산·지급 처리해야 합니다.
만약 임차인이 계약갱신요구권을 행사하고 나서 분쟁조정, 판결 등을 거쳐 정해진 임대료 인상분을 낼 수 없는 경우라면, 임차인은 갱신된 임대차계약의 해지를 통지할 수도 있습니다. 이 경우 임대차계약은 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 해지됩니다. 물론 갱신일로부터 계약해지일까지의 임대료는 인상된 금액을 기준으로 지급해야 하며, 지급하지 않으면 돌려받을 보증금에서 공제될 수 있습니다.
2020/08/22 - [부동산공부] - 바뀐 주택임대차보호법 22문 22답 참여연대x민변
2020/08/23 - [부동산공부] - 바뀐 주택임대차보호법 22문22답 1~7
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