<바뀐 주택임대차보호법 22문22답>에는 개정된 주택임대차보호법에 대해 어떤 해석이 가능한지 그 예시를 담았습니다.
법 적용 과정에서 법원이나 법무부 등 유권해석 기관에서 이 자료와 다른 해석이 나올 가능성도 있습니다.
이 해설서를 참고하시되 더 다양한 해석이 나오게 되면 충분히 비교해 보세요. 필요한 경우 공공기관이나 법률전문가를 찾아 상담하실 것을 추천합니다.
Q1. 임차인이 이미 4년 이상 살고 있었던 경우,
이번 법개정으로 2년 더 살 수 있게 되나요?
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네. 임차인이 임대인에게 계약연장을 요구할 수 있는 ‘갱신요구권’이 새로 생겼기 때문에 기존에 거주하던 기간과 관계없이 계약갱신요구권을 행사하면 2년 더 거주할 수 있습니다. |
개정 주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 규정을 신설하여 임차인의 계약갱신요구권을 새롭게 도입하였습니다(제6조의3).
개정 주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 공포되어 곧바로 시행되며, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[부칙(법률 제17470호, 2020. 7. 31.) 제1조, 제2조 제1항].
Q2. 법 시행 후 계약 만료일까지 1개월이 안 남았는데
계약갱신요구권 행사할 수 있나요?
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아니오. 계약 만료일까지 1개월이 안남은 경우라면 계약갱신요구권 행사할 수 없습니다. |
개정 주택임대차보호법 시행 후 임대차계약 만료일까지 만 1개월이 채 남지 않았다면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
개정 주택임대차보호법은 부칙 제1조에서 공포한 날부터 시행한다고 규정하고 있는데, 2020. 7. 31. 정부가 임시 국무회의를 열어 법률을 공포하였으므로 위 일자부터 곧바로 시행되었습니다. 그런데 개정 주택임대차보호법 제6조 제1항에서는 계약갱신요구권의 행사기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’으로 정하고 있기 때문에 개정 주택임대차보호법 시행일인 2020. 7. 31.로부터 한 달 이내인 2020. 8. 30. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 개정법에 따르더라도 계약 만료일로부터 1개월이 남지 않아 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
Q3. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면
향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
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네. 임대인이 계약 만료 1개월 전까지 계약갱신을 거절하거나 임대료 인상을 해주지 않으면 계약을 연장하지 못하겠다고 통지한 사실이 없으면 임대차가 묵시적으로 갱신되고, 임차인은 갱신된 계약이 만료될 즈음에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. |
비록 개정 주택임대차보호법 시행일로부터 계약 만료일이 1개월이 남지 않아 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 이미 계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우라면 상황이 다를 수 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건(임대료 등)을 변경하지 아니하는 등 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않았다면 임대차계약은 그 기간이 끝난 때에 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년 동안 묵시적으로 갱신됩니다(제6조 제1항, 제2항).
따라서 비록 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하지 못하였다고 하더라도 임대차계약은 이미 묵시적으로 갱신되었기 때문에 임차인은 2년 더 거주할 수 있게 되고, 나아가 갱신된 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 자신이 어떤 경우에 해당하는지 잘 확인해야 합니다.
Q4. 임차인이 갱신을 요구하기 전에 임대인이 먼저 갱신을 거절하면 계약갱신이 안되나요?
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아니오. 임대인이 갱신을 거절하는 것만으로는 임대차계약이 동일한 조건으로 2년 동안 묵시적으로 갱신되는 것을 차단하는 효과밖에 없습니다. 따라서 임차인은 임대인으로부터 갱신거절의 통지를 받았더라도 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. |
개정 주택임대차보호법은 종전의 묵시적 갱신과는 별개로 임차인에게 새롭게 적극적인 계약갱신요구권을 부여한 것입니다. 따라서 임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하였더라도, 임차인이 같은 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하면 임대인에게 법이 정하는 정당한 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 2년 동안 연장됩니다.
Q5. 임대인이 법 시행 전에 이미 갱신거절을 하고
다른 임차인 (제3자)과 계약을 체결한 경우는 어떻게 되나요?
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법 시행일(2020. 7. 31.) 전에 임대인이 임차인에게 갱신거절을 하고 이미 다른 임차인과 새로운 계약을 체결했을 때는 개정 주택임대차보호법 부칙 제2조 제2항에 따라 임차인에게 갱신요구권이 부여되지 않습니다. |
개정 주택임대차보호법 부칙 제2조 제2항에서는 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권에 관한 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
다만, 법 시행일(2020. 7. 31.) 전에 임대인이 임차인에게 이미 갱신거절을 했지만 아직 다른 임차인과 새로운 계약을 체결하지 않은 경우에는 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 또한 법 시행 후 임차인이 갱신요구권을 행사하기 전에 임대인이 미리 다른 임차인과 임대차계약을 체결하고 이를 갱신거절사유로 삼는 것은 허용되지 않습니다.
Q6.임차인은 언제까지 갱신요구권을 행사해야 하나요?
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임차인은 현 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구권을 행사하여야 합니다. |
개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 임차인은 현 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지[1] 의 기간 동안 계약갱신요구를 할 수 있습니다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입의 원칙에 따라 계약만료일 전일부터 1개월 전까지, 예를 들면 계약만료일이 2020. 9. 30.인 경우 2020. 8. 29. 23:59:59까지 계약갱신의 의사가 임대인에게 도달하여야 합니다.
[1]다만 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정된 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 부칙 제2조에 따라 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 그 후 2년이 되는 계약기간 만료일 전 6개월부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신요구권을 행사해야 합니다.
Q7. 임차인은 갱신요구권을 어떻게 행사해야 하나요?
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임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사하는 방법에는 특별히 제한이 없으므로 말, 문자, 서류, 이메일 등 어떤 방법으로도 할 수 있습니다. 다만, 되도록 증거가 남는 핸드폰 문자나 메신저, 배달증명 또는 내용증명 우편 등을 활용하시는 편이 좋습니다. |
임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 방법에 관해서는 개정 주택임대차보호법에 따로 정해진 것이 없습니다. 따라서 갱신요구권 행사는 말로도 가능하고 서류로 전달하거나 핸드폰 문자메시지나 카카오톡·텔레그램 등의 메신저를 활용하는 것도 가능합니다.
다만 향후 분쟁이 생길 가능성을 고려하여 말로만 요구하고 그치는 것보다 우체국에서 계약갱신요구권을 행사한다는 내용이 담긴 배달증명 또는 내용증명우편을 보내고 그 내용을 한 번 더 문자메시지로 보내는 등 증빙자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 이메일로 보낼 경우 임대인으로부터 회신이 왔다면 상관없으나, 회신을 보내지 않고 나중에 메일을 받지 못했다고 주장할 가능성도 있으니 주의하여야 합니다. 이때 갱신요구를 받은 임대인이 임대료를 올려주지 않으면 갱신할 수 없다거나 당신하고는 다시 계약하고 싶지 않다면서 갱신을 거절해도 정당한 갱신거절사유가 없는 한 계약이 갱신되는 것에 영향이 없으니 안심하셔도 됩니다.
2020/08/22 - [부동산공부] - 바뀐 주택임대차보호법 22문 22답 참여연대x민변
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