주택시장 안정대책 총정리 투기수요 유입차단

(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정(조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정

* 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외

(투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정(적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

< 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 >

	조정대상지역	기과열지구
기존	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕 (지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정)
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개선	(서울) 全 지역 (경기) 全 지역(일부 지역* 제외) * 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) (인천) 全 지역(강화·옹진 제외) (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) (인천) 연수, 남동, 서구 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성

(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표

* (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)(강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)

시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려

⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진

(주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*

* 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포 예정

(지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)

(발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)

◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토
◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토

(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행(현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,

또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)

< 국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간 : 6∼8월, 필요시 연장) >

기획조사

대상조사지역

주요 조사대상

① 잠실MICE

발표(6.5)

송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등

자금출처 불분명 거래,

투기성 법인거래,

증빙자료 부실제출 거래 등

② 용산 정비창

발표(5.6)

용산구 한강로1∼3가동, 이촌동,

원효로동 1∼4가동. 신계동, 문배동 등

토지거래허가 회피목적

의심 등 + 잠실 MICE 동일

(향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시

* (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발 사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)

※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진

② 자금조달계획서 제출대상 확대

(현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,

투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계

(개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함

(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

(현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출

* 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출

투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한

(개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수

(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월

(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

< 무주택자 >

(현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

(개선) 全규제지역*내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

< 1주택자 >

(현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

(개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

(현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

(개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

(적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후

보금자리론 신청 분부터 적용③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화(현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

(개선)

➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

(적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

(➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*

* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)

(➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소(현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용

< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >

구분	주택금융공사 (HF)	주택도시보증공사 (HUG)
주택보유수	다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
임차보증금 한도	수도권 5억원, 지방 : 3억원	수도권5억원, 지방 4억원
최대 보증한도	2억원 (임차보증금 80% 이내)	수도권 4억원, 지방 3.2억원 (임차보증금 80% 이내)