양도소득세 미리 계산해보기

요즘 집값 변동이 심해서 거래하실 때 양도소득세를 미리 계산해보고 싶은 분들이 많으실 것 같아요.

오늘은 양도소득세를 어떻게 계산하고, 계산할 때 유의해야 하는 것들을 알려드릴게요.

부동산 거래를 계획하고 계신다면 꼼꼼히 확인해주세요.

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양도소득세 계산

1. 양도소득세 계산 방법

우선 양도소득세에 대해 간단하게 설명해드릴게요. 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 이익(소득)에 부과되는 세금입니다. 물론 다른 세금과 마찬가지로 양도하면서 이익이 발생하면 과세가 되지만, 이익이 없다면 과세되지 않습니다.

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양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

 

양도가액 - (취득가액 + 필요경비 등)	= 양도차액
양도차액 – 장기보유특별공제	= 양도소득
양도소득 - 양도소득 기본공제	= 과세 표준
과세표준 * 세율	= 산출세액
산출세액 – (감면세액 + 세액공제)	= 자진납부 세액

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2. 관련 세율

● 양도소득세 세율 ●

자산	구분		2016.1.1.~	2017.1.1.~	2018.1.1.~	2018.4.1.~
토지‧건물, 부동산에 관한 권리	보유기간	1년 미만	50% 1) 2)
		2년 미만	40% 1) 3)
		2년 이상	기본세율
	조정대상지역 내 주택 분양권4)		기본세율		50%
	1세대 2주택 (조합원입주원 포함)		기본세율			기본세율 (조정대상지역은 10% 가산)
	1세대 3주택 이상 (조합원입주권 포함)		기본세율 (지정지역5)은 10% 가산)			기본세율 (조정대상지역은 20% 가산)
	비사업용 토지		기본세율 + 10%		16%~52%6)
	미등기양도자산		70%

1) 하나의 자산이 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 것으로 함

2) 주택 및 조합원입주권은 40%

3) 주택 및 조합원입주권은 기본세율

4) ‌무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나

배우자가 사망·이혼한 경우 포함 ) 및 조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은

사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 기본세율 적용

5) ‌2017. 8. 3. ~ 2018. 3. 31.까지의 양도분만 10% 가산됨

6) ‌지정지역 내 비사업용토지는 추가 10% 가산되나, 2020. 3. 현재 지정지역 없음

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● 소득세법 기본세율 ●

과세표준	기본세율	누진공제
1천 200만 원 이하	6%	-
1천 200만 원 초과 ~ 4천 600만 원 이하	15%	108만 원
4천 600만 원 초과 ~ 8천 800만 원 이하	24%	522만 원
8천 800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	42%	3,540만 원

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3. 세율적용 방법

1) 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액을 납부합니다.

 

ex. 1년 2개월 보유한 비사업용토지를 2019년 중 양도할 때 납부할 세액은 얼마일까요?

2년 미만으로 보유하고, 비사업용토지 두 가지 기준 중 세율이 높은 40%가 적용되서 산출세액은 20,000,000원이 됩니다.

 

비교	과세표준	세율	누진공제	산출세액
A	50,000,000	40% (2년 미만)	-	20,000,000
B	50,000,000	34% (비사업용토지)	5,220,000	11,780,000

2) 1과세 기간에 2개 이상의 자산을 양도할 때에는 과세표준의 합계액에 일반세율을 적용한 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을 납부합니다.

 

ex. 2년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때 납부할 세액 중 높은 세율을 적용해 216,600,000원을 납부해야 합니다.

 

비교	구분	과세표준	세율	누진공제	산출세액	산출세액 합계
A	과세표준 합계	600,000,000	42%	35,400,000	216,600,000	216,600,000
B	비사업용토지	110,000,000	45%	14,900,000	34,600,000	205,200,000
	비사업용아님	490,000,000	40%	25,400,000	170,600,000

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양도가액 및 취득가액

1. 양도차익 계산

양도소득세는 부동산을 사고팔면서 얻은 실제 이익을 기준으로 계산하는 것이 원칙이므로, 양도소득세의 정확한 계산을 위해서는 계약서 등 취득‧보유‧양도와 관련된 객관적인 증빙을 잘 구비해야 합니다.

양도착익 = 실지 양도가액* – 실지 취득가액** – 필요경비 (①+②+③)

*실지 양도가액: 상대방으로부터 실제 수수하는 거래 금액

**실지 취득가액: 취득에 소요된 실제 취득가액

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① 취득 시 부대비용

: 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

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② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용

부동산을 취득한 후 용도변경‧엘리베이터·냉난방장치 설치비용

섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등

재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용

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③ 양도비용

: 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등

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장기보유특별공제

1. 장기보유특별공제 적용 대상​

: 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.

*미등기 양도는 적용 제외

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● 장기보유특별공제율 ●

2019.1.1 이후

 

 

① 토지‧건물

공제율	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상	11년 이상	12년 이상	13년 이상	14년 이상	15년 이상
토지‧건물	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

② 1세대 1주택

공제율	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
1세대 1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

* 1세대 1주택 : 최고 80%까지 적용. 단, 비거주자 및 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우는 일반공제율 적용으로 최고 30%

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2. 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대사업자등록하여 다음 요건*을 모두 충족하고 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.

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① 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하

② 전용면적 85m2 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

③ 임대개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하(2018.9.14. 이후 취득분부터)

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3. 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제

장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율*을 가산합니다. 이 경우 사업자등록과 임대사업자등록을 하거나 공공주택사업자로 지정돼 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

 

임대기간	추가공제율
6년 이상 7년 미만	2%
7년 이상 8년 미만	4%
8년 이상 9년 미만	6%
9년 이상 10년 미만	8%
10년 이상	10%

* 장기임대주택을 양도한 경우 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제/장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 둘 중 하나만 공제합니다.

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양도소득기본공제

 

 

다음의 소득별로 각각 연간 250만 원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제합니다.

*미등기양도자산은 공제 제외

 

- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

- 주식 또는 출자지분

- 파생상품

 

 

출처:국세청