주택의 간주임대료 계산 사례(2018년 귀속)

국세청 홈페이지에 있는 자료입니다. 참고하세요.

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주택의 간주임대료 계산 사례 (2018년 귀속)

 

□단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

 

◈ 부부합산 비소형주택(주거전용 면적 60㎡ 초과하거나 기준시가 3억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주

 

 

○비소형주택 3채를 단독으로 임대(임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.～12.31.)

(단위 : 원, ㎡)
구 분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01.～12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.～12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01.～12.31.	109	6억

 

-(보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 365(윤년은 366) × 1.8% － 임대사업부분 발생 금융수익2)

 

1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감

 

2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

사업장	간주임대료	월세	합 계
A주택	1,620,000 1)	12,000,000 2)	13,620,000
B주택	1,080,000 1)	-	1,080,000
C주택	540,000 1)	15,600,000 3)	16,140,000
합 계			30,840,000

 

1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,620,000

B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,080,000

C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 540,000

 

2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000

D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

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개인적으로는 아래와 같이 계산하는 것이 편합니다.

사업장	간주임대료	월세	합 계
A주택	[(6.0억원 - 3억원)*365]*0.6/365 * 1.8% = 3,240,000 (a)	12,000,000 (b)
B주택		-
C주택		15,600,000 (c)
합 계 (a)+(b)+(c)			30,840,000

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□공동으로 주택을 임대하는 경우

 

◈ 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분

 

○부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

(임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.～12.31.)

(단위 : 원)
구 분	보증금	월세	소유현황 (甲 : 乙 지분율)
A주택	400,000,000	1,200,000	甲 단독소유
B주택	500,000,000	-	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	170,000,000	-	10 : 90

 

-부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산

 

* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

사업장	각 주택별 수입금액			甲 수입금액	乙 수입금액
	간주임대료	월세	소계
A(甲)	1,080,000 1)	14,400,000 3)	15,480,000	15,480,000	-
B(5:5)	2,160,000 2)	-	2,160,000	1,080,000	1,080,000
C(3:7)	324,000 2)	15,600,000 3)	15,924,000	4,777,200	11,146,800
D(1:9)	1,836,000 2)	-	1,836,000	183,600	1,652,400
합 계				21,520,800	13,879,200 4)

 

1) [ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,080,000

 

2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 2,160,000

C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 324,000

D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,836,000

 

3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000

D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

 

4) 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하로 2018년 귀속까지 비과세

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□보증금 등 합계액이 변동하는 경우

 

◈ 보증금 등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감

 

○비소형주택 3채를 단독으로 임대(임대사업부분 발생 금융수익 없음)

(단위 : 원)
구 분	임대기간	보증금
A주택	01.01.～05.28.(148일)	200,000,000
	05.29.～12.31.(217일)	230,000,000
B주택	01.01.～07.24.(205일)	200,000,000
	07.25.～12.31.(160일)	270,000,000
C주택	01.01.～12.31.(365일)	130,000,000

 

-각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분하고,

 

-각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

임대기간	1.1.～5.28.	5.29.～7.24.	7.25.～12.31.	합 계
A주택 보증금	200,000,000	230,000,000	230,000,000
B주택 보증금	200,000,000	200,000,000	270,000,000
C주택 보증금	130,000,000	130,000,000	130,000,000
보증금 등 합계	530,000,000	560,000,000	630,000,000
(보증금 -3억) 적수	34,040백만원 1)	14,820백만원 2)	52,800백만원 3)
간주임대료	1,007,210 4)	438,509 5)	1,562,301 6)	3,008,020

 

1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000

 

2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000

 

3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000

 

4) 34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,007,210

 

5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 438,509

 

6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.8% = 1,562,301

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개인적으로는 아래와 같이 계산하는 것이 편합니다.

임대기간	1.1.～5.28.	합 계
A주택 보증금	200,000,000*148/365+230,000,000*217/365 = 217,835,616
B주택 보증금	200,000,000*205/365 + 270,000,000*160/365=230,684,932
C주택 보증금	130,000,000
보증금 등 합계	578,520,548
(보증금 -3억) 적수	278,520,548
간주임대료	278,520,548*0.6*1.8%	3,008,022

(1) 보증금 합계를 구한다.

(2) 간주임대료를 계산한다.

(3) 월세 수입 합계를 구한다.

(4) (2)+(3)으로 연간 수입금액을 산정한다.

 

2019/05/28 - [부동산공부] - 간주임대료 계산기

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