전년 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 올해 소득세 신고대상

전년 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 올해 소득세 신고대상

- 신고도움서비스 최대한 제공, 쉽고 편한 홈택스로 전자신고 하세요 -

□ (개요) 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14～’18년에는 총수입금액 2천만 원 초과자에 대해서만 과세하였으나,

○올해(‘19년 귀속)부터 상가임대 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하자도 소득세가 과세되며, 6월 1일까지* 신고하여야 합니다.

* 성실신고확인 대상 사업자는 6월 30일까지

□ (신고 대상) 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자입니다.

* 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 소재 주택의 월세 임대소득에 대해서는 1주택자도 과세함.

□ (신고도움서비스) 납세자 유형별 맞춤형 안내문을 발송하고, 안내문에 주택 보유내역, 세무서와 지방자치단체 등록사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공합니다.

○주택임대소득 신고안내 화면*을 신설하여 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등을 게시하였습니다.

* 국세청(www.nts.go.kr)▸주택임대 종합소득세 신고안내 배너▸주택임대소득 안내▸주택임대소득 신고안내

○또한, 전자신고 따라하기 동영상, 종합･분리과세 예상세액 비교 및 간주임대료 간편계산 서비스 등도 제공합니다.

□ (홈택스 신고) 코로나19 예방을 위해 세무서 방문을 자제하여 주시고, 홈택스를 통해 비대면으로 신고하여 주시기 바랍니다.

○홈택스를 이용하면 임대주택 소재지 등을 직접 입력할 필요 없이 미리채움 신고서를 이용하여 간편하게 신고할 수 있습니다.

□ (신고 후 검증) 신고 후에는 불성실 신고자에 대해 세무검증을 실시할 계획이므로 성실하게 신고하여 주실 것을 부탁드립니다.

1. 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 신고해야 합니다.

□(신고 개요) 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’18년까지는 총수입금액 2천만 원 초과자에 대해서만 과세하였으나,

○올해(‘19년 귀속)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하자도 소득세가 과세됩니다.

○신고기한은 ’20.6.1.(월)*까지이며, 납부기한은 코로나19 확산으로 인한 피해 납세자의 지원을 위해 지역 구분 없이 ’20. 8. 31.(월)까지 직권으로 연장하였습니다.

* 성실신고확인 대상자와 특별재난지역(대구광역시, 경북 경산시･청도군･봉화군)에 주소를 둔 납세자의 신고기한은 ’20.6.30.(화)까지임.

□(신고 대상) 주택임대소득 신고대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)입니다.

1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세됨.

2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 제외

| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |

* 주택 수는 부부 합산하여 계산

○(과세미달) 소유주택 수 등이 과세대상에 해당하더라도 아래 사례와 같이 주택임대 연간 수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없습니다.

※ 주택임대 연간 수입금액 4백만 원 이하자는 주택임대 외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 납부세액이 없음.

| 주택임대소득 과세미달 사례 |

사례1

신고방법	▶ 분리과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	▶ 2천만 원 이하
세무서와 지자체 사업자등록	▶ ’19.1.1.～’19.12.31. 계속해서 모두 등록
임대보증금 또는 임대료 연 증가율	▶ 5% 이하
연간 수입금액	▶ 1천만 원(월 833천 원 가량) 이하

⇒ 수입금액(1천만 원) - 필요경비(6백만 원)* - 공제(4백만 원)* = 과세표준(0원)

* 세무서와 지자체 모두 등록 & 연 임대료 증가율 5% 이하 : 필요경비 60%, 공제 4백만 원

사례2

신고방법	▶ 분리과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	▶ 2천만 원 이하
세무서와 지자체 사업자등록	▶ ’19년에 세무서와 지자체 중 하나만 등록 또는 모두 미등록
연간 수입금액	▶ 4백만 원(월 333천 원 가량) 이하

⇒ 수입금액(4백만 원) - 필요경비(2백만 원) - 공제(2백만 원) = 과세표준(0원)

* 세무서와 지자체 모두 미등록 또는 어느 하나만 등록 : 필요경비 50%, 공제 2백만 원

사례3

신고방법	▶ 종합과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	▶ 없음
소득금액(= 수입금액 - 필요경비)	▶ 2,666천 원 이하

⇒ [소득금액(2,666천 원) - 기본공제(본인 1,500천 원)] × 최저세율(6%)
- 표준세액공제(7만 원) = 결정세액(0원)

※ 참고로 단순경비율에 의해 신고할 경우 소득금액이 2,666천 원이 되기 위한 업종코드별 수입금액은 아래와 같습니다.

고가주택임대	(701101)*	▶ 연간 수입금액 4,259천 원(월 354천 원 가량) 이하
일반주택임대	(701102)	▶ 연간 수입금액 4,645천 원(월 387천 원 가량) 이하
장기임대공동･단독주택	(701103)	▶ 연간 수입금액 6,944천 원(월 578천 원 가량) 이하
장기임대다가구주택	(701104)	▶ 연간 수입금액 6,535천 원(월 544천 원 가량) 이하
주택의 전대･전전대	(701301)	▶ 연간 수입금액 4,711천 원(월 392천 원 가량) 이하

* (고가주택 임대) 기준시가 9억 원 초과 주택 임대

2. 신고도움서비스를 최대한 제공합니다.

□ (유형별 신고안내) 종합과세 대상인 주택임대 수입금액 2천만 원 초과자는 다른 업종과 동일하게 기장의무와 신고유형 등에 따라 신고안내를 하고,

○종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있는 수입금액 2천만 원 이하자에게는 주택 수와 감면 적용 여부 등에 따른 맞춤형 안내문*을 발송합니다.

* 3주택 이상자, 2주택 이하자 중 세액감면 대상, 2주택 이하자 중 세액감면 미대상

○안내문에 사업장별 수입금액, 주택보유 내역, 세무서와 지방자치단체 등록사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공합니다.

□ (신고안내 화면 신설) 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 주택임대소득 신고안내 화면을 신설하여

○과세기준, 종합과세와 분리과세 세액 비교, 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등을 게시하였으니, 홈택스 신고 전에 꼭 열람하시기 바랍니다.

* 주택임대소득 신고안내 화면 접근경로

①국세청 누리집(www.nts.go.kr)▸주택임대 종합소득세 신고 안내 배너 ▸주택임대소득 안내▸｢02. 주택임대소득 신고안내｣

②국세청 누리집(www.nts.go.kr)▸성실신고 지원▸주택임대소득 안내▸｢02. 주택임대소득 신고안내｣

③홈택스(www.hometax.go.kr)▸종합소득세 신고 바로가기▸팝업창에서 주택임대소득 안내 선택▸｢02. 주택임대소득 신고안내｣

| 주택임대소득 신고 절세 Tip |

①종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

-주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6～42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능

※ 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법 변경(종합과세⇄분리과세) 가능함.

종합과세와 분리과세 중 유리한 사례

※ 다음 사례는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세에 따른 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것임.(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함)

✔종합과세가 유리한 경우

조 건	①단순경비율 적용 대상자 &
	②주택임대업 사업자등록 없음. &
	③주택임대소득 외의 다른 소득 없음.

⇒ 종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음.

✔분리과세가 유리한 경우(Ⅰ)

조 건	①주택임대 총수입금액이 1천만 원 이하 &
	②주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만 원 이하 &
	③주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만 원) 우대가 적용

⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음.

✔분리과세가 유리한 경우(Ⅱ)

조 건	①주택임대 총수입금액이 4백만 원 이하 &
	②주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만 원 이하

⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음.

②사업자등록에 따른 세금혜택 확인

1) 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60% 2) 기본공제 : 미등록 2백만 원→등록 4백만 원
-｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있음.

3) 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)

-다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 함.

사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

구 분		① 세무서와 지방자치단체 모두 등록				②(① 이외의 경우)
구 분		장기(8년 이상)		단기(4년 이상)		②(① 이외의 경우)
총수입금액		2,000만 원		2,000만 원		2,000만 원
필요경비	(-)	1,200만 원	(60%)	1,200만 원	(60%)	1,000만 원	(50%)
기본공제	(-)	400만 원		400만 원		200만 원
과세표준	(=)	400만 원		400만 원		800만 원
세율	(×)	14%		14%		14%
산출세액	(=)	56만 원		56만 원		112만 원
세액감면	(-)	42만 원	(75%)	16.8만 원	(30%)	0원
결정세액	(=)	14만 원		39.2만 원		112만 원

가 정	- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하
	- ①은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택요건과 감면요건 충족

⇒ 사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만 원(장기), 39.2만 원(단기)으로 등록하지 않은 경우의 112만 원 보다 유리(소득세만 비교한 결과임.)

③주택 수를 꼼꼼히 확인

-공동소유 주택은 올해(’19년 귀속)까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산

-비과세* 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않음.

* 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨.

주택 수 계산 사례

주 택	김국세(본인)	박타인(제3자)	최삼자(제3자)
서울 ○○구 ○○동	20%	80%	-
부산 ○○구 ○○동	49%	-	51%
대구 ○○구 ○○동	49%	51%	-
인천 ○○구 ○○동	20%	40%	40%

⇒ 김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않음.(주택 수 0채)

* 박타인 3채, 최삼자 2채(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함)

□(전자신고 동영상) 세금 신고경험이 적은 납세자도 홈택스를 통해 전자신고를 할 수 있도록

○국세청 누리집*에 주택임대 분리과세 신고서 작성방법, 종합･분리과세 예상세액 비교, 간주임대료 간편계산 방법 따라하기 동영상을 게시하였습니다.

* ①국세청(www.nts.go.kr) → ②성실신고지원 → ③주택임대소득 안내 → ④“전자신고 따라하기 동영상 바로가기”

□(모의계산) 수입금액 2천만 원 이하자는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있는 주택임대소득의 특성을 반영하여 예상세액 비교 서비스를 제공합니다.

○또한, 보증금 등에 대한 간주임대료를 간편하게 계산할 수 있는 서비스도 제공합니다.

* ①국세청(www.nts.go.kr) → ②성실신고지원 → ③주택임대소득 안내 → ④“종합･분리과세 예상세액 비교하기” 또는 “주택의 간주임대료 간편계산 바로가기”

※ 주택임대 소득세 계산 사례는 [붙임 10] 참조

3. 주택임대소득 신고, 홈택스를 통해 편리하게 하세요.

□(홈택스 미리채움 서비스 제공) 수입금액 2천만 원 이하 납세자가 주택임대소득을 분리과세에 의해 신고할 경우

○홈택스에서는 올해 사업장 현황신고(’20.1.1.～2.10.) 시 제출한 ｢주택임대사업자 수입금액 검토표｣의 임대주택 소재지, 임대차계약 내용(임대기간, 월세, 보증금) 등을 자동으로 불러와서 간편하게 신고할 수 있습니다.

○｢주택임대사업자 수입금액 검토표｣를 제출하지 않은 경우에도 빅데이터 분석을 통해 구축한 인별 주택보유내역을 조회하여 임대주택 소재지 등을 자동으로 채워서 신고할 수 있습니다.

① (사업장 현황신고 조회) 주택임대사업자 수입금액 검토표 상의 임대주택 소재지, 업종, 면적, 사업자등록번호, 임대기간, 월세, 보증금 등을 자동 입력

② (임대주택물건내역 조회) 빅데이터 분석을 통해 구축한 인별 주택보유내역을 조회하여 임대주택 소재지, 면적 등을 자동 입력

| 홈택스 전자신고 순서 |

1.과세기준 및 과세방법 확인

국세청 누리집 ｢주택임대소득 신고안내｣ 화면의 절세Tip, Q&A 등 확인

2.전자신고 방법 확인

국세청 누리집의 전자신고 따라하기 동영상 시청

3.모의계산을 통해 유리한 신고방법 선택

홈택스의 예상세액 비교 서비스를 활용하여 유리한 신고방법 선택

* 간주임대료 대상자는 간주임대료 먼저 계산(홈택스의 간편계산 활용)

4.신고서 선택 및 작성

수입금액	신고방법		신고서
2천만 원 초과	종합과세	주택임대업을 포함한 단순경비율 적용 사업소득만 있는 경우	단순경비율 추계신고서
2천만 원 초과	종합과세	단순경비율 외의 신고 소득이 있는 경우	일반신고서
2천만 원 이하	종합과세	주택임대업을 포함한 단순경비율 적용 사업소득만 있는 경우	단순경비율 추계신고서
	종합과세	단순경비율 외의 신고 소득이 있는 경우	일반신고서
	분리과세	분리과세 주택임대소득과 다른 소득을 함께 신고하는 경우	일반신고서
	분리과세	분리과세 주택임대소득만 신고하는 경우(연말정산한 근로소득이 있는 경우 포함)	주택임대 분리과세 신고서