2021년 하반기 달라지는 부동산 제도

2021년 하반기 달라지는 부동산 제도에 알아보자

 

1. 서민, 실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대(7월 1일 시행)

 

대상소득 기준 : 부부합산소득 기준이 종전 8천만원 이하에서 9천만원 이하로 상향조정

주택가격 기준 :  투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하

                      조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화

 

우대혜택에서 LTV(담보인정비율)가 기존 10%p에서 최대 20%p로 확대

이번에 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6~9억 이하는 50%, 조정대상지역 5~8억 이하는 60%로 10%p가 적용된다. 단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다.

 

 

주택담보대출 우대대상오건 및 우대혜택

구분	종전(~6/30)		변경(7/1~)
	투기과열지구	조정대상지역	투기과열지구	조정대상지역
우대 대상요건	무주택 세대주(공통)		무주택 세대주(유지)
소득기준	부부합산 연소득 0.8억원 이하 생애최초구입자 0.9억원 이하		부부합산 연소득 0.9억원 이하 생애최초구입자 1.0억원 이하
주택가격기준	6억원 이하	5억원 이하	9억원 이하	8억원 이하
우대 혜택	-		최대 4억원 한도(공통)
LTV	50%	60%	(~6억원) 60% (6~9억원 구간) 50%	(~5억원) 70% (5~8억원 구간) 60%
DTI	50%	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%		은행권 40% / 비은행권 60%

 

 

2. 청년 신혼부부 등 주거취약계측 지원 확대(7월 1일 시행)

청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 최대 7천만원에서 최대 1억원으로 상향

보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 하향.

공급규모 제한(총 4.1조원)도 폐지

 

3. 투기과열지구 지정 검토주기 단축(7월 14일 시행)

주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정, 해제해왔으나, 이 검토주기가 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축될 예정

 

4. 새로운 정시사업 유형  ‘공공재개발사업·공공재건축사업’ 신설(7월 14일 시행)

지역주민이 원할 경우에 한국토지주택공사 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 신설.

신설되는 공공재개발사업 및 공공재건축사업은 용적률 완화하거나 도시공원 또는 녹지 확보기준을 완화하는 등의 특례가 적용

 

5. 인천계양 등 공공분양주택 1차 사전청약(7월 15일 입주자모집공고)

3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4,400가구가 첫번째 사전청약을 진행.

인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1,100가구를 공급할 예정.

그 밖에 남양주진접2 (1,600가구), 성남복정1 (1,000가구), 의왕청계2 (300가구), 위례 (400가구)가 사전청약을 준비 중

 

1차 사전청약지역별 공급가구수

1차 사전청약지구	공급가구수(단위: 가구)
	공공분양	신혼희망타운	계
인천계양(3기 신도시)	709	341	1,050
남양주진접2	1,096	439	1,535
성남복정1	583	433	1,026
의왕청계2	-	304	304
위례	-	418	418
계	2,388	1,945	4,333

 

6. 중개보수 개선안 마련(7~8월중, 변동가능성 있음)

국토교통부가 주택 중개보수 개선을 위한 전담조직을 마련하여 실태조사 등 연구용역을 통해 6~7월경 개선안을 발표할 예정이었으나 다소 늦어지고 있어 7,8월 중에 발표될 것으로 예상된다.

 

참고로 국민권익위원회에서 권고한 4가지 안은

① 거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화, 구간별 누진방식 고정요율

② 1안+고가 주택 거래 시에는 공인중개사-거래당사자간 협의로 중개보수 비용 결정

③ 거래금액 상관없이 단일요율제나 단일정액제 적용

④ 매매·임대 구분없이 0.3%∼0.9% 요율 범위내에서 협의해 중개보수 결정하는 방식이다.

 

 

 

7. 지분적립형 분양주택, 공공주택 유형으로 추가(8월 19일 시행)

공공주택 유형 중 ‘지분적립형 분양주택’이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득한 후 명의변경이 가능하다

 

 

 

8. 부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약 반드시 취소(9월 10일 시행)

앞으로는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법이 개정된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만 앞으로는 반드시 ‘취소하여야 한다’.

다만 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다.

 

9. 가덕도신공항 건설을 위한 특별법 시행(9월 17일 시행)

부산 가덕도로 입지를 확정하고 신공항을 신속하게 건설하기 위해 특별법을 제정했으며 오는 9월 시행될 예정이다. 일반적으로 신공항을 건설하기 위해서는 공항 개발사업 절차를 규정한 「공항시설법」에 따라 추진해야 하지만 이에 따르면 준공까지 소요시간이 장기화될 우려가 있어 특별법이 마련됐다.

특별법은 가덕도신공항 건설 절차, 국가의 행정적/재정적 지원, 예비타당성조사 면제, 신공항 건립추진단 신설 등을 규정한다.

 

 

10. 공공재개발 사업 분양가상한제 제외 등 (10월 14일 시행)

 

공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않을 예정이다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용될 예정이다.

11. 남양주왕숙2 등 공공분양주택 2차 사전청약 (10월중)

 

3기 신도시인 남양주왕숙2를 비롯해 총 9,300가구가 10월 중에 2차 사전청약을 진행한다. 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1,400가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 인천검단 (1,200가구), 파주운정3 (1,200가구), 군포대야미 (1,000가구), 의정부우정 (1,000가구), 성남낙생 (900가구) 등이 사전청약을 준비하고 있다. 이 중 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.

 

2차 사전청약지역별 공급가구수

2차 사전청약지구	공급가구수(단위:가구)
	전체	신혼희망타운
남양주왕숙2(3기 신도시)	1,400	-
성남신촌	300	-
성남낙생	900	900
성남복정2	600	600
의정부우정	1,000	-
군포대야미	1,0000	1,000
의왕월암	800	800
수원당수	500	500
부천원종	400	400
인천검단	1,200	-
파주운정3	1,200	-
계	9,300	4,200

 

12. 임대차실거래정보 시범공개(11월중)

6월 1일 주택 임대차 신고제 시행으로 획득한 정보를 기준으로 임대차 실거래정보 시범 공개도 추진되고 있다.

임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간(~’22.5.31)을 운영함에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠지만 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 보다 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 기대된다.

13. 하남교산 등 공공분양주택 3차 사전청약(11월중)

11월에 예정된 3차 사전청약은 신혼희망타운 2,100가구를 포함해 총 4,100가구가 공급될 예정.

3기 신도시인 하남교산에서 1,100를 포함하여 시흥하중 (700가구), 양주회천 (800가구), 과천주암 (1,500가구)에서 사전청약이 진행될 예정.

 

3차 사전청약지역별 공급가구수

3차 사전청약지구	공급가구수(단위:가구)
	전체	신혼희망타운
하남교산(3기 신도시)	1,100	-
시흥하중	700	700
양주회천	800	-
과천주암	1,500	1,400
계	4,100	2,100

 

 

14. 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉 등 공공분양주택 4차 사전청약(12월중)

4차 사전청약에는 3기 신도시가 세 곳 공급된다. 남양주왕숙 2,300가구, 부천대장 1,900가구, 고양창릉 1,700가구으로, 3기 신도시에서만 5,900가구 공급될 예정이다. 그 밖에 안산신길2 (1,400가구), 시흥거모 (1,300가구), 구리갈매역세권 (1,100가구), 안산장상 (1,000가구) 등 총 12,600가구가 공급될 예정이다

 

4차 사전청약지역별 공급가구수

4차 사전청약지구	공급가구수(단위:가구)
	전체	신혼희망타운
남양주왕숙(3기 신도시)	2,300	700
부천대장(3기 신도시)	1,900	1,000
고양창릉(3기 신도시)	1,700	600
부천역곡	900	900
시흥거모	1,300	800
안산장상	1,000	300
안산신길2	1,400	600
동작구수방사	200	200
구리갈매역세권	1,100	1,100
고양장항	800	-
계	12,600	6,200

 

 

2021년 하반기 달라지는 부동산 제도

시행시기		시행내용
7월 1일		금융	서민, 실수요자 주담대 우대요건 완화 및 우대혜택 확대
7월 1일		금융	청녁, 신혼부부 등 주거취약계측 지원확대
7월 1일		기타	30세대 이상 신축 공동주택에 강화된 에너지성능기준 적용
7월 13일		투기과열지구	투기과열지구 지정 검토 주기 단축
7월 14일		공공재개발	공공재개발 사업, 공공재건축사업 유형 신설 등
7월 15일		사전청약	3기 신도시 등 공공분양주택 1차 사전청약 입주자모집공고
미정		중개보수	중개보수 및 중개서비스 개선방안 마련
8월 19일		공급	지분적립형 분양주택, 공공주택 유형으로 추가
9월 10일		공급	부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약 취소
9월 17일		개발	가덕도 신공항 건설을 위한 특별법 시행
10월 14일		공공재개발	공공재개발사업 분양가상한제 제외 등
10월(미정)		사전청약	3기 신도시 등 공공분양주택 2차 사전청약
11월(미정)		임대차	임대차 실거래 정보 시범공개 추진
11월(미정)		사전청약	3기 신도시 등 공공분양주택 3차 사전청약
12월(미정)		사전청약	3기 신도시 등 공공분양주택 4차 사전청약