주택 임대사업자등록 제도 보완
□ (추진배경) 임대차 3법 도입 前 예비 단계로, 임대인이 자발적 등록시 실질적으로 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 공적 규제를 적용 받는 대신 폭넓은 세제혜택을 부여하는 임대등록제도 운영 중
* ’94년부터 도입, ’20.5월 현재 임대사업자 52.3만명, 임대주택 159.4만호
⟹ 임대차 3법 시행과 연계하여 제도간 정합성 및 임대인간 의무 대비 혜택 형평성 확보를 위한 제도개편 및 기 등록분에 대한 관리방안 마련
(1) 신규 등록유형 개편 및 공적 의무 강화
① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지
□ (현행) 임대의무기간 등 공적규제 및 지원 정도에 따라 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능
□ (개선) 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 폐지
ㅇ (단기임대) 신규 등록을 폐지하고, 신규 등록 효과와 유사한
단기임대의 장기임대(8년) 전환은 불허(현재는 4→8년 유형전환 허용)
ㅇ (장기임대) 신규 등록을 원칙적 허용하되, 장기일반 유형 중 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반 매입임대는 폐지
< 등록임대주택 유형별 신규등록 가능여부 현황 >
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주택 구분 |
신규등록 가능여부 |
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매입임대 |
건설임대 |
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4년 단기임대 |
단기(4년) |
폐 지 |
폐 지 |
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8년 장기임대 |
장기일반(8년) |
허용(다만, 아파트불가) |
허 용 |
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공공지원(8년) |
허 용 |
허 용 |
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□ (적용시기) ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 개정 후 즉시 시행
ㅇ 7.11일(대책발표일 다음날) 이후 폐지되는 유형으로 신규등록 하거나 단기를 장기임대로 전환시 세제혜택 미적용
② 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장
□ (현행) 장기일반 및 공공지원형의 최소 임대의무기간은 8년으로 규정
□ (개선) 등록임대주택에 거주하는 임차인의 장기간 안정적 거주
가능한 환경을 조성하고자 임대의무기간 연장(8→10년 이상)
□ (적용시기) ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 개정 후 즉시 시행
③ 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화
□ (현행) 임차인의 임대보증금 미반환 피해를 방지하기 위해 일부 유형*에 한해 임대보증금 보증가입 의무 적용 중
* 건설임대 전부, 동일단지 통 매입 및 동일단지 100세대이상 매입임대주택
□ (개선) 모든 등록임대주택 유형에 대해 임대보증금 보증가입 의무 적용
* 신규등록 外 기존 등록한 임대주택 전수에 대해서도 보증가입 의무 적용
□ (적용시기) ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 개정 후 즉시 시행
(2) 기존 등록임대주택 관련 제도 개선
① 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소
□ (현행) 기존 등록임대주택은 임대의무기간(4·8년 이상) 상한이 없어 임대사업자 희망 시 영구적 등록지위 유지 및 세제혜택 부여 가능
* 반면, 임차인은 최소 임대의무기간 경과 시 계약갱신청구권 불인정되어 불균형
□ (개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 최소 임대의무기간 경과 시 자동 등록 말소
ㅇ 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지
□ (적용시기) ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 개정 후 즉시 시행
* 이미 최소의무기간 경과된 주택은 법률 개정 즉시 자동 등록말소
② 등록 임대사업자 자발적 등록말소 기회 부여
□ (현행) 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내*에만 말소 가능, 그 이후 최소의무기간 준수 위반 시 과태료 부과(호당 3천만원 이하)
* 자진말소 허용기간 : (’20.12월 前) 1개월 이내 → (’20.12월 後) 3개월 이내
□ (개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형에 한해 적법사업자*는 희망시 자진말소 허용(임대의무기간 미준수 과태료 면제)
* 임대차계약 신고, 임대료 증액 제한규정 등 공적 의무를 준수한 사업자
ㅇ 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지
□ (적용시기) ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 개정 이후부터 가능
(3) 등록 임대사업자 관리 강화
① 공적의무 위반에 대한 합동점검 정례화
□ (현행) ’94년 임대등록제도 도입 이후 임대사업자 전수 대상으로 임대사업 관리를 위한 관계기관(국토부·지자체) 공동 점검·조사 사례 없음
* 임대료 증액 제한(5%이내), 임대차계약 신고 등 의무 위반자가 상당수인 것으로 파악
□ (개선) 매년 등록사업자의 공적 의무* 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분** 통해 등록임대사업을 내실화
* 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무 중점 점검
** 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수
□ (적용시기) ’20년 하반기부터 관계기관 합동점검 추진
2020/07/10 - [부동산공부] - 주택시장 안정 보완대책 세부내용
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