정부는 등록임대주택 거주 임차인 보호를 위해 임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무화를 추진

정부는 등록임대주택 거주 임차인 보호를 위해
임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.

< 관련 보도내용(뉴시스, ’20.7.13 등) >

◈ 등록임대 ‘보증 가입 의무’ 논란... 사업자 “소급입법” 반발

 

정부는 임대차 3법의 시행 등에 따른 임대인 혜택간 형평성 고려 및 등록주택 거주 임차인 보호 강화 필요성에 따라 7.10 대책을 통해 등록임대주택 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.

 

임대보증금 보증가입 의무화는 임대등록제도 개편 관련「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민특법”) 개정 후 신규 등록/기존 등록주택 여부에 따라 적용시기 및 내용이 달리 적용됩니다.

 

우선 신규 등록주택(장기임대, 8→10년 임대의무기간 연장 예정)의 경우 임대보증금 보증가입 의무는 민특법 개정 즉시 적용될 예정입니다.

• 특히 갭투자 통한 임대등록 근절 및 임차인의 피해예방을 위해 사업자의 신용도, 임대주택의 부채비율 등 재무상황이 열악한 경우 등록 불가하도록 추진할 예정입니다.

법 개정 전 등록하여 사업 유지 중인 모든 주택들은 기존 사업자의 보증가입 의무 준수를 위한 준비 및 관련 기관들의 보증상품 마련 등을 위한 준비기간이 필요함을 감안하여 법 개정 후 1년간 시행 유예기간을 두고, 그 이후 임대차계약 갱신 또는 임차인 변경시부터 보증보험 가입을 적용토록 추진할 계획입니다.

 

임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증보험료*는 임대사업자의 신용도와 해당 주택의 부채비율에 따라 각각 달리 책정되므로, 재무적으로 건실한 주택**의 경우 부담률이 높지 않습니다.

* 보증보험료(개인 임대사업자, HUG) : 임대보증금*보증료율(0.099～1.139%)
→ 보증료율은 개인신용도, 부채비율에 따라 결정(붙임 참고)

**(사례) 사업자 신용도가 2등급, 해당주택 부채비율이 80% 이하(수수료율 0.137%) 전세금 2억 원인 주택의 경우, 연 보증보험료는 274,000원

※ 기사에서 제시한 전세금 5억원시 보증료 5백만원의 경우, 최저수준인 신용도 10등급(전체 1～10등급), 부채비율 120%(최고수준)에 적용되는 수치로 매우 높은 보증사고 위험으로 인해 보증가입이 실질적으로 어려운 수준

 

더불어 현행법상에서도 일정요건 충족시* 임대보증금 전액이 아닌 해당 임대주택의 담보권 설정금액과 보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액을 대상으로 보증가입을 할 수 있도록 하고 있기 때문에 보증부담이 과도하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 근저당권이 세대별로 분리, 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권 등을 해소, 전세권이 설정된 경우 가능(민특법 제49조제3항)