규제지역 지정 및 실거래 조사 ‧ 현장단속 강화규제지역 지정 및 실거래 조사 ‧ 현장단속 강화 이러다가 전국이 규제지역
◇ 부산 9곳, 대구7곳, 광주5곳, 울산2곳 및 파주‧천안‧전주‧창원‧포항 등 총 36곳을 조정대상지역으로 신규지정
- 창원 의창은 투기과열지구로 신규지정
- 인천 중구‧양주시‧안성시 일부 읍면은 조정대상지역 해제
☞ 18일(금) 00:00시부터 규제지역 지정‧해제 효력 발생
◇ 교란행위 등이 포착된 지역에 대한 고강도 조사 착수
□ 국토교통부(장관 김현미)는 지자체 의견수렴 및 주거정책심의위원회 심의(12.16~17) 등 법정 지정 절차를 거쳐,
ㅇ ∆부산 9곳(서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구),
∆대구 7곳(중‧동‧서‧남‧북‧달서구, 달성군), ∆광주 5곳(동·서·남·북·광산구), ∆울산 2곳(중·남구) 등 4개 광역시 23개 지역과,
- ∆파주, ∆천안2곳(동남‧서북구), ∆논산, ∆공주, ∆전주2곳(완산‧덕진구), ∆창원(성산구), ∆포항(남구), ∆경산, ∆여수, ∆광양, ∆순천 등 11개시 13개 지역 등 총 36개 지역*을 조정대상지역으로 지정하고,
* 동지역은 전체 지정, 읍·면 지역은 생활여건 차이가 현저한 경우 일부제외 ☞참고1
ㅇ 창원 ∆의창구는 투기과열지구로 신규지정 하였습니다.
* 동지역은 전체지정하고, 읍‧면 지역은 북면‧동읍 지역만 지정 ☞참고1
< 시장동향 >
□ 초저금리 및 풍부한 시중 유동성, 전세가율 상승 등으로 최근 주택매수심리가 상승세로 전환되었고,
ㅇ 광역시‧대도시 등에서는 가격 상승세 확산과 함께 외지인 매수 및 다주택자 추가매수 등 투기 가능성이 있는 이상거래 비중이 증가하는 등 일부 과열 양상이 나타나고 있습니다.
* 주간 아파트(%) : [전 국] (7.1주) 0.15 (8.1주) 0.13 (9.1주) 0.08 (10.1주) 0.08 (11.1주) 0.17 (12.1주) 0.27
[지 방] (7.1주) 0.12 (8.1주) 0.14 (9.1주) 0.11 (10.1주) 0.10 (11.1주) 0.19 (12.1주) 0.35
ㅇ 특히, 일부 지역에서는 세금회피 목적의 저가주택(공시가 1억원미만) 외지인 매수가 급증하고, 그에 따라 가격이 급등하는 등 실수요자 보호 정책훼손 및 피해사례 확산 우려도 제기되고 있습니다.
* ｢주택시장 안정 보완대책｣(7.10)에서 다주택자 취득세율 인상(3주택 이상 12% 등)→ 공시가격 1억 미만 주택은 취득세 중과대상에서 제외
【 ’20.8∼10월→11월 주요 과열지역 매수자 특성 변화 】
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지자체 |
주택 보유자 매수비율(%) |
외지인 매수비율(%) |
|||
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’20.8∼10월 |
’20.11월 |
’20.8∼10월 |
’20.11월 |
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|
울산남구 |
47.5 |
50.3 |
18.3 |
23.3 |
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|
|
A단지 |
70.8 |
57.9 |
16.7 |
47.4 |
|
천안 |
41.9 |
46.6 |
27.1 |
35.3 |
|
|
|
B단지 |
47.1 |
62.5 |
82.4 |
87.5 |
|
C단지 |
50.0 |
60.0 |
50.0 |
60.0 |
|
|
창원 |
41.1 |
48.2 |
14.8 |
19.7 |
|
|
|
D단지 |
33.3 |
54.5 |
16.7 |
27.3 |
* 부산 등 일부지역은 11월 다주택자 매수비율 100% 공동주택 등 이상 사례도 포착
□ 이에 따라, 시장과열 확산을 조기 차단하고, 실수요자 중심 주택시장질서 확립을 위해 규제지역 지정 및 투기거래 단속 등 신속한 시장안정 조치 시행이 요구되는 상황입니다.
< 조정대상지역 지정 >
□ 조정대상지역은 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 1.3배 초과 등 정량요건 충족지역 중, 제반 상황을 종합 감안시 과열이라고 판단되거나 과열우려가 있는 곳을 선정 합니다.
* 3개월 주택가격상승률 > 해당시도 물가상승률 1.3배 & ① 2개월 청약경쟁률 > 5:1 or ② 3개월 전매거래량 > 전년동기대비 30% or ③ 주택보급률 등이 전국 이하
ㅇ 금번에는 시장 상황을 감안, 광역시와 인구 50만 이상 도시는 정량요건 충족시 가급적 지정하고, 50만 미만 중소도시의 경우 상승률이 높고 인근 지역 연계성이 큰 경우 지정키로 하였습니다.
< 투기과열지구 지정 >
□ 창원의 경우 성산구‧의창구 공동주택 밀집 지역 중심으로 가격이 급등 중이며, 외지인 매수비중 증가, 고가 신축단지 투자 및 구축단지 갭투자 증가 등 전반적으로 과열 양상을 보이고 있습니다.
* 이에 따라 창원시는 성산‧의창구에 대한 조정대상지역 지정을 건의(12.6)
【 ’20.8∼10월→11월 창원 주요단지 주택거래 사례(공시가격 1억원 미만) 】
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지역‧단지 |
최고신고가 변화 |
거래량 변화 |
매수자 특성 변화 |
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주택보유자 매수비율(%) |
외지인 매수비율(%) |
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창원 ◯단지 |
1.9 → 2.9억 |
3.3 → 33건/월 |
22.2→ 56.3 |
22.2→ 21.9 |
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창원 ◯단지 |
1.5 → 2.1억 |
2.0 → 9건/월 |
50.0→ 66.7 |
50.0→ 66.7 |
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창원 ◯단지 |
1.5 → 2.0억 |
1.0 → 5건/월 |
66.7→ 60.0 |
0.0→ 60.0 |
□ 이에 따라, 성산구는 조정대상지역으로 지정 예정이며, 조정대상지역 정량요건을 충족하지 못하는 의창구*는 투기과열지구로 동시 지정하여 시장관리를 강화할 계획입니다.
* 가격은 급등중이나 신축단지 대부분 입주가 완료되어 청약경쟁률, 전매거래량 비율 등 조정대상지역 정량요건은 총족하지 못하나 투기과열지구 지정요건 충족
< 일부지역 읍면동 단위 지정 및 해제, 6개월 정기 재검토 >
□ 읍면동 단위 규제지역 지정가능 등 주택법* 개정((12.9 본회의 의결, 금년말시행 예정) 취지를 감안, 도‧농복합 등 지역내 여건 차이가 현격한 경우 읍‧면 위주로 지정대상에서 제외**하였습니다.
* 읍면동 단위 규제지역지정가능, 6개월마다 기 지정지역 해제여부 검토 등
** 읍면중 금번 지정대상에 포함된 곳은 신규택지지구 등 주택거래 활발 지역 등
□ 또한, 기존 조정대상지역 중 전국 평균보다 상승률이 낮고, 최근 급등 사례도 없는 일부지역은 상세조사(10~12월), 주택분포‧거래량 및 지역 현황분석 등을 거쳐, 향후 추가상승 여지가 낮다고 판단되는 일부 읍면을 해제하기로 하였습니다.
* 인천중구(을왕‧남북‧덕교‧무의동), 양주시(백석읍, 남‧광적‧은현면), 안성시(미양‧대덕‧양성‧고삼‧보개‧서운‧금광‧죽산‧삼죽면)
□ 아울러, 앞으로는 6개월마다 기존 규제지역을 대상으로 가격 및 거래량 추이 등을 종합 검토하여 안정세가 확고하고 상승 가능성이 없다고 판단되는 일부 지역의 해제 여부를 검토할 예정입니다.
< 조정대상지역 및 투기과열지구 지정효과 >
□ 금번 조정대상지역 및 투기과열지구 지정효력은 18일(금, 00시~)부터 발생됩니다.
□ 조정대상지역에는 세제강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 등), 금융규제 강화(LTV(9억이하 50%, 초과 30%) 적용, 주택구입시 실거주목적外 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용되며,
ㅇ 투기과열지구에는 정비사업 규제강화(조합원지위양도 및 분양권전매제한 등), 금융규제 강화(LTV(9억이하 40%, 초과 20% 등) 적용, 주택구입시 실거주목적 제외 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용됩니다.
< 실거래 기획조사 및 합동점검 >
□ 한편, 국토부는 조정대상지역 지정과 함께, 주요 과열지역에 대한 고강도 실거래 조사 및 중개사무소 현장단속에 착수하였습니다.
□ 최근 과열 지역의 거래신고분 중 주택구입자금 조달의 적정성 등을 살펴볼 필요가 있는 거래는 실거래 조사에 착수, 불법‧탈법행위에 대한 집중점검을 실시하게 됩니다.
ㅇ 조사지역은 주요 과열지역인 창원‧천안‧전주‧파주‧울산‧부산‧광주‧대구 등*이며,
* 해당 지자체 소재 주요단지 중 단기간 내에 실거래가가 급상승하거나, 거래량이 급증하는 등 과열양상이 뚜렷한 곳 위주 조사
ㅇ 조사기간은 ’20.12월～’21.3월(4개월 간, 필요 시 연장가능)에 걸쳐 조사를 추진하되, 외지인의 투기성 주택매수건(예시: 빈번한 타 시‧도 주택 매수사례), 미성년자 편법증여 의심거래, 업‧다운계약 의심거래 등을 중심으로 정밀조사를 진행할 계획*입니다.
* 실거래 신고내용을 기초로 ｢거래신고법｣ 위반, 탈세‧대출규정 위반 등 조사
ㅇ 조사대상 거래건에 대해서는 자금출처‧조달증빙자료 등 소명자료 징구‧검토하여 ｢부동산거래신고법｣ 위반사항 확인 시 관할 지자체에 통보하여 과태료를 부과토록 하고,
- 자금출처상 편법증여 등 탈세 의심사례는 국세청 통보, 대출금의 용도 외 유용 등 편법대출 의심 시 금융위‧금감원 등 통보, 명의신탁 약정 등 부동산 범죄행위 의심사례는 관할 경찰청 통보 또는 직접 수사 등 실효적 조치가 이루어질 예정입니다.
- 특히, 최근 ｢부동산거래신고법｣ 시행령 개정(’20.10.27)으로, 이번 규제지역으로 지정된 지역 내에서 주택을 거래할 경우 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 하고 있어 자금출처 조사 등 투기수요에 대한 실효적 차단이 가능할 것으로 예상됩니다.
□ 이와 함께, 국토부 및 관련 지자체(시‧도, 시‧군‧구)는 익일(12.18, 금)부터 국토부, 지자체 담당자 및 특별사법경찰관 등 전체 약 100여 명*으로 구성된 ｢부동산시장 합동 점검반｣을 가동하게 됩니다.
* (국토부) 불법행위대응반 등 15명, (지자체) 시‧도 및 시‧군‧구 담당자 등 80～90명
ㅇ ｢합동 점검반｣은 실거래 기획조사 지역인 창원‧천안‧전주‧파주‧울산‧부산‧광주‧대구 등 주요 과열지역의 중개사무소 등을 중심으로 집값담합 등 부동산 거래질서 교란행위 및 불법중개행위를 현장에서 집중 단속할 계획이며,
* (점검기간) ’20.12.18(금)～’21.1.15(금) (약 4주 간, 필요 시 연장가능)
ㅇ 위법사항 확인 시 공인중개사 자격취소‧정지, 영업정지 등 관할관청의 행정처분과 수사기관 고발조치(예시: 집값담합행위 등에 대한 형사처벌) 등을 진행할 예정입니다.
조정대상지역 및 투기과열지구 신규 지정(안)
< 조정대상지역 지정안 >
|
구 분 |
지정지역 |
제외지역 |
비고1) |
|
|
부산 |
① 서 |
전체 |
- |
기장군, 중구 제외 전 지역 지정 |
|
② 동 |
||||
|
③ 영도 |
||||
|
④ 부산진 |
||||
|
⑤ 금정 |
||||
|
⑥ 북 |
||||
|
⑦ 강서 |
||||
|
⑧ 사상 |
||||
|
⑨ 사하 |
||||
|
대구
|
⑩ 중 |
전체 |
- |
달성군 일부 지역 제외 전 지역 지정 |
|
⑪ 동 |
||||
|
⑫ 서 |
||||
|
⑬ 남 |
||||
|
⑭ 북 |
||||
|
⑮ 달서 |
||||
|
⑯ 달성 |
다사‧화원읍 |
가창면‧구지면‧하빈면‧논공읍‧옥포읍‧유가읍‧현풍읍 |
||
|
광주 |
⑰ 동 |
전체 |
- |
전 지역 지정 |
|
⑱ 서 |
||||
|
⑲ 남 |
||||
|
⑳ 북 |
||||
|
광산 |
||||
|
울산 |
중 |
전체 |
- |
동구, 북구, 울주군제외 전 지역 지정 |
|
남 |
||||
|
경기 |
파주 |
동지역 |
읍면지역 |
|
|
충남 |
천안동남 |
동지역 |
읍면지역 |
|
|
천안서북 |
동지역 |
읍면지역 |
||
|
전북 |
전주완산 |
전체 |
- |
|
|
전주덕진 |
||||
|
경남 |
창원 성산 |
전체 |
- |
|
|
경북 |
포항남 |
동지역 |
읍면지역 |
|
|
경산 |
동지역 |
읍면지역 |
|
|
|
충남 |
논산 |
동지역 |
읍면지역 |
|
|
공주 |
동지역 |
읍면지역 |
||
|
전남 |
여수 |
동지역 + 소라면 |
잔여 읍면지역 |
|
|
순천 |
동지역 + 해룡‧서면 |
잔여 읍면지역 |
||
|
광양 |
동지역 +광양읍 |
잔여 읍면지역 |
||
< 투기과열지구 지정안 >
|
구 분 |
지정지역 |
제외지역 |
비고 |
|
|
경남 |
①창원의창 |
동지역+북면, 동읍 |
잔여 읍면지역 |
|
1) 20.12.18일 지정 이후의 미지정 지역을 의미
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