개정 주택임대차보호법 관련 Q&A 1.갱신 요구권의 행사

개정 주택임대차보호법 관련 Q&A

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구

☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함
다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함
(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,
(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)

☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음

② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 가능함

③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 가능함

☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고,
`20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

⇨ 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로
임대료 조정하거나,

⇨ 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

6) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함