개정 민간임대주택에 관한 특별법 관련 주요 Q&A

개정 민간임대주택에 관한 특별법 관련 주요 Q&A

Q1. 보증 미가입 시 처벌을 형사처벌(2년 이하 징역이나 2천만원 이하 벌금)에서 과태료(보증금 10% 이하, 3천만원 상한)로 전환하였는데, 처벌이 오히려 강화된 것 아닌지?

 

☞ 형사처벌을 받으면 전과기록이 남게 되는 등 보증 미가입에 대한 처벌로서는 과도한 측면*이 있고, 지자체에서도 이를 이유로 적극적으로 제재를 가하지 않아 오히려 유명무실해진 측면이 있었음

 

* 행정형벌(징역, 벌금)은 행정상의 의무를 위반함으로써 직접적으로 행정목적을 침해하는 경우에 부과하나, 보증 미가입은 직접적인 침해로 보기 곤란

 

- 이에 형사처벌을 과태료로 전환하여 처벌 수위를 대폭 완화하고,

 

- 보증 미가입 시 보증금의 10% 이하*에 상당하는 과태료를 부과**

 

* (예시) 민간임대주택법 시행령에서 1차 위반은 보증금의 5%, 2차 위반은 7%, 3차 위반은 10% 등으로 차등 적용 예정

 

** 과태료 금액이 과다할 수 있어 상한선(3천만원) 설정

 

 

Q2. 보증금이 최우선변제금액 이하이면 반환보장이 가능한데 굳이 ‘임차인의 보증 미가입 동의’를 받아야 하는지?

☞ 임차인도 보증 미가입 사실을 사전에 인지할 필요가 있고, 최우선변제금 규정에도 불구하고 보증금 보호가 곤란한 경우* 등 임차인이 유의해야 할 사항을 확인하는 절차 필요

 

* 주임법 제8조 제3항에 따라 최우선변제금액은 주택가액의 1/2을 넘지 못해 다수의 소액보증금이 있는 다가구주택의 경우 전액보장이 곤란할 수 있음

 

 

 

Q3. 보증가입 면제요건 중 법 제49조제7항제3호(임차인이 전세금반환보증 가입)에서 임대사업자가 보증수수료를 전부 지급하도록 규정한 이유는?

☞ 임대사업자의 보증가입 의무 전가를 방지하기 위한 규정으로서, 만일 해당 규정이 없을 경우 임대사업자는 임차인에게 전세금 반환보증* 가입을 전가할 우려가 있음

 

* 전세보증금 반환보증의 경우 보증수수료는 임차인이 전부 부담

 

 

Q4. 근저당권 등 담보물권 설정된 경우 보증 가입 면제대상이 되는 최우선변제금은 어느 시점의 금액을 적용하는지?

☞ 주택임대차보호법 시행령 부칙에 따라 담보물권이 설정된 경우에는 현재시점이 아닌 담보물권 설정시점의 최우선변제금액을 적용

 

※ 주택임대차보호법 시행령 규정(부칙 <대통령령 제31673호, 2021.5.11.>)

부 칙 <대통령령 제31673호, 2021. 5. 11.> 제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

 

* (사례) ’20.9.1. 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택에 대해 ’21.10.1. 임대차계약 체결 시, ‘최우선변제금 이하로서 보증 가입 면제대상’이 되는 보증금은 5,000만원이 아닌 3,700만원 (담보물권의 설정시점 기준)

 

 

2021.09.07 - [부동산공부] - 최우선변제금 이하 보증금은 보증가입 면제 가능

최우선변제금 이하 보증금은 보증가입 면제 가능