「주택시장 안정 보완대책」 관련 주요 제기사항에 대한 설명

기획재정부에서 주택시장 안정 보완대책 관련 제기사항에 대한 설명을 했습니다.

참고하세요.

 

「주택시장 안정 보완대책」 관련 주요 제기사항에 대한 설명

 

｢제10차 비상경제 중앙대책본부 회의｣에 보고된 “주택시장 안정 보완대책” 관련 주요 제기사항에 대해 붙임과 같이 설명드립니다.

 

1. 종합부동산세 인상이 세금폭탄인지?

① 고가 1주택 소유자

□ 가정

 

ㅇ 서울 OO아파트 1채 보유

 

ㅇ 공시가격 ‘20년 31억원, ’21년 34억원

 

ㅇ 주택을 10년간 보유한 65세의 1세대1주택자 A
주택을 3년간 보유한 58세의 1세대1주택자 B

 

□ 세부담 변화

고가 1주택 보유자의 세부담 변화
	A		B
	‘20년	‘21년	‘20년	‘21년
시 가	36억원	40억원	36억원	40억원
공시가격	31억원	34억원	31억원	34억원
종부세액	756만원	882만원	1,892만원	2,940만원
증가액	-	126만원	-	1,048만원

 

ㅇ 1주택자의 경우 주택을 장기 보유한 경우 세부담 증가가 크지 않음

 

- A의 경우 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 증가 수준에 그쳤으나, B의 경우(단기보유)는
1천만원 이상 증가

 

ㅇ 한편 공시가격 30억원 이상 주택은 ’19년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과

 

* 종부세 과세대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과

 

⇒ 따라서 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 금번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않음

 

 

② 다주택자

1) 조정대상지역 2주택자의 경우

 

□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
서울 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14억원

 

□ 세부담 변화

조정대상지역 2주택자의 세부담 변화
	‘20년도	‘21년도
시 가	33억원	36억원
합산 공시가격	28억원	30.5억원
종부세액	2,650만원	6,856만원

 

ㅇ 해당 2주택자의 세부담은 전년대비 4,206만원 증가

 

2) 3주택자의 경우

 

□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
대구 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14.5억원
부산 C아파트 공시가격 ‘20년 8.7억원, ’21년 9.5억원

 

□ 세부담 변화

3주택자의 세부담 변화
	‘20년도	‘21년도
시 가	43억원	48억원
합산 공시가격	36.7억원	40.5억원
종부세액	4,179만원	1억754만원

 

ㅇ 해당 3주택자의 세부담은 전년대비 6,575만원 증가

 

⇒ 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하지만,

 

- 이러한 다주택자는 ‘19년 기준 전 국민의 0.4%에 불과

 

* 전체 종부세 납세의무자는 ‘19년 기준 전국민의 1% 수준

 

 

2. 보유세 부담을 높이는 상황에서 거래세 강화에 따른 퇴로 차단 문제

□ 금번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한
불가피한 조치

 

ㅇ 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상

 

단기 양도소득세율 인상(안)

구분		현행			12.16.대책	개선
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권	주택· 입주권	주택· 입주권	분양권
보유 기간	1년미만	50%	40%	(조정대상지역) 50%   (기타지역) 기본세율	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

 

조정대상지역내 다주택자 양도소득세율 인상(안)

구분	현행	개선
2주택자	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
3주택자 이상	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

 

□ 다만, 양도소득세율 인상은 ‘21.6.1.이후(’21년 종합부동산세 과세기준일) 양도하는 주택부터 적용되며,

 

ㅇ 그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대

 

 

3. 금번 단기보유 주택 양도세율 증가, 지난 12.16대책을 통한 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가로 1주택자의 세부담도 증가

 

□ 정부는 “투기수요 근절ㆍ실수요자 보호”라는 기본원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정을 위한 대책을 마련

 

⇒ 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없도록 제도 설계

 

① 금번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세부담을 인상

 

- 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담에는 영향 없음

 

※ [예시] 2년 미만 단기보유 주택 양도시 양도소득세 부담 변동   ㆍ양도가액 20억원, 취득가액 15억원인 주택(양도차익 5억원) ㆍA씨는 1년 미만, B씨는 2년 미만, C씨는 3년 보유(모두 1주택자)   ① A씨 : 1억 9,900만원 → 3억 4,825만원으로 1억 4,925만원 증가 ② B씨 : 1억 7,360만원 → 2억 9,850만원으로 1억 2,490만원 증가 ③ C씨 : 5,907만원으로 세부담 변동 없음(3년 보유 3년 거주 가정)

 

② ‘19.12.16. 「주택시장 안정화방안」을 통한 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 역시,

 

- 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향 없음(거주기간이 짧을수록 세부담 증가 크게 발생)

 

※ [예시] 장기보유특별공제 거주요건 추가로 인한 양도소득세 부담 변동   ㆍ양도가액 20억원, 취득가액 10억원인 주택(양도차익 10억원) ㆍA씨는 10년 보유 및 거주 / B씨는 10년 보유, 2년 거주(8년 임대)   ① A씨 : 2,273만원으로 세부담 변동 없음 ② B씨 : 2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가

 

 

4. 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택하거나 전세를 끼고 집을 증여하는 부담부 증여 가능성도 있는데, 이에 대한 대비책은?

 

□ 단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않음

 

※ 증여세율(원, %): (～1억)10 (1억～5억)20 (5억～10억)30 (10억～30억)40 (30억～)50

소득세율(원, %): (1천2백만)6 (1천2백만～4천6백만)15 (4천6백만～8천8백만)24
(8천8백만～1.5억)35 (1.5억～3억)38 (3억～5억)40 (5억～)42
(조정대상지역내 2주택자 +20%p, 3주택이상자 +30%p)

 

① 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 증여세는 주택가격 전체에 부과*되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 큼

 

* 양도세는 양도차익에만 부과됨

- (예시) 시가 20억원이고 양도차익이 8억원인 주택의 경우, 증여세는 6억4천만원,
양도세는 3억원(일반지역)～5.4억원(조정대상지역 3주택이상) 수준

 

② 양도는 매매대금이 들어오는 것(양도차익이 실현)이나
증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 큼

 

□ 다만 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를 하겠음

 

(보도참고자료)주택시장 안정 보완대책 관련 제기사항 설명.hwp

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