간주임대료 설명
○ 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사항 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)
주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
| 주택 수 |
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| 보증금 등의 합계액 |
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주택 간주임대료 계산방법
| 장부신고 | ( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('20귀속 : 1.8%)해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 |
| 추계신고 | ( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('20귀속 : 1.8%) |
* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
○ 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)
| 구분 | 소득세 | 법인세 |
| 적용대상 | 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억 초과 (추계 불문) |
추계과세 시 적용 |
| 차감하는 금융수익 | 수입이자와 할인료, 수입배당금 | 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익 |
| 건설비 상당액 | 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음 | |
간주임대료 계산사례
(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
- 부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금합계 3억 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입
아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.
(단위 : 원, ㎡)
| 구분 | 보증금 | 월세 | 임대기간 | 주거전용면적 | 기준시가 |
| A주택 | 150,000,000 | 1,000,000 | 01.01. ~ 12.31. | 69 | 4억 |
| B주택 | 100,000,000 | 0 | 01.01. ~ 12.31. | 65 | 2.5억 |
| C주택 | 350,000,000 | 1,300,000 | 01.01. ~ 12.31. | 109 | 6억 |
-
- (보증금 등 - 3억원
- )의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% - 임대사업부분 발생 금융수익
(1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
(2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
(단위 : 원)
구분 간주임대료 월세 합계 A주택 1,620,000(1) 12,000,000(2) 13,620,000 B주택 1,080,000(1) 0(2) 1,080,000 C주택 540,000(1) 15,600,000(2) 16,140,000 합계 30,840,000 (1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,620,000
B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000
(2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
- 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)
부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.
(단위 : 원)
| 구분 | 보증금 | 월세 | 소유현황(甲 : 乙 지분율) |
| A주택 | 400,000,000 | 1,200,000 | 甲 단독소유 |
| B주택 | 500,000,000 | 0 | 50 : 50 |
| C주택 | 30,000,000 | 1,300,000 | 30 : 70 |
| D주택 | 170,000,000 | 0 | 10 : 90 |
-
- 부부
- 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲 단독소유 A주택은 별도로 계산
* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄
(단위 : 원)
구분 간주임대료 월세소계 수입금액 甲 수입금액 乙 수입금액 A(甲) 1,080,000(1) 14,400,000(3) 15,480,000 15,480,000 0 B(5:5) 2,160,000(2) 0(3) 2,160,000 1,080,000 1,080,000 C(3:7) 324,000(2) 15,600,000(3) 15,924,000 4,777,200 11,146,800 D(1:9) 1,836,000(2) 0(3) 1,836,000 183,600 1,652,400 합계 21,520,800 13,879,200(4) (1) A : [ ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
(2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000
C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000
D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,836,000
(3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
(4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세
(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
- 보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)
비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음
(단위 : 원)
구분임대기간보증금
| A주택 | 01.01. ~ 05.28. (149일) | 200,000,000 |
| 05.29. ~ 12.31. (217일) | 230,000,000 | |
| B주택 | 01.01. ~ 07.24. (206일) | 200,000,000 |
| 07.25. ~ 12.31. (160일) | 270,000,000 | |
| C주택 | 01.01. ~ 12.31. (366일) | 130,000,000 |
-
- 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는
- 각 기간의 보증금 등의 합계액에서
- 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산
- 하여 해당기간의 간주임대료를 계산
(단위 : 원)
임대기간01.01. ~ 05.28.05.29. ~ 07.24.07.25 ~ 12.31.합계A주택 보증금 200,000,000 230,000,000 230,000,000 B주택 보증금 200,000,000 200,000,000 270,000,000 C주택 보증금 130,000,000 130,000,000 130,000,000 보증금 등 합계 530,000,000 560,000,000 630,000,000 (보증금-3억) 적수 34,270백만원(1) 14,820백만원(2) 52,800백만원(3) 간주임대료 1,011,245(4) 437,311(5) 1,558,032(6) 3,006,588 (1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,270,000,000
(2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
(3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
(4) 34,270백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
(5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,311
(6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032
주택의 간주임대료 관련 법령
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소득세법 제25조 (총수입금액 계산 특례)
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.
다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) -
소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간생략)
③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이조에서 "정기예금이자율"이라 한다.) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간생략)
④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금 이자율 (중간생략)
⑦ 제3항 및 제4항 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(輾傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (이하생략)
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