양도소득세 전자신고 도움말
양도물건종류
● 토지
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대지 등
● 고가주택
1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택으로 양도당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택
● 일반주택
고가주택 이외의 주택
● 기타건물
토지에 정착하는 공작물 중 사실상 준공된 것으로서 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 부속된 시설물
구축물
● 지상권
타인의 토지에 건물 또는 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리
● 전세권
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에
대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리
● 부동산임차권
당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을
지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 권리
● 부동산취득권
계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리(분양권 등)
● 영업권
사업용고정자산(부동산 및 부공동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권으로 영업권을 별도로 평가하지
아니하였으나, 시회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터
인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함
● 시설물 이용권
이용권·회원권 그 밖에 명칭여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다
유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권
세율구분
● 2년 이상 보유(주택 및 조합원 입주권 1년이상 보유)- 누진세율
양도물건의 보유기간이 2년이상(주택 및 조합원 입주권 1년이상) 보유 한 경우
● 1년 이상~2년 미만 보유(주택 및 조합원 입주권 제외)- 단일세율 40%
양도물건의 보유기간이 1년 이상~2년 미만(주택 및 조합원 입주권 1년미만) 보유 한 경우(분양권 포함)
● 1년 미만 토지·건물·분양권- 단일세율50%
양도물건의 보유기간이 1년 미만인 경우
● 미등기 자산- 단일세율 70%
양도당시 부동산 등기가 되어 있지 않은 물건
● 1년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권- 단일세율40%
양도물건이 주택·조합원 입주권이고, 보유기간이 1년미만인 경우
● 1년이상 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택- 누진세율+10%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우
● 1년이상 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택(입주권보유)-누진세율+10%
양도물건이 조정대상지역 내 주택입주권이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우
● 1년미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택- 단일세율40%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우
● 1년미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택(입주권보유)- 단일세율40%
양도물건이 조정대상지역 내 주택입주권이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우
● 1년이상 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택 - 누진세율 +20%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
● 1년이상 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택(입주권보유) - 누진세율 +20%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
● 1년미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택- 단일세율40%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
● 1년미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택(입주권보유)- 단일세율40%
양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
● 1년이상 보유 지정지역 내 1세대 3주택 - 누진세율+10%
양도물건이 지정지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
● 1년미만 보유 지정지역 내 1세대3주택 - 단일세율40%
양도물건이 지정지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택자에 해당하는 경우
양도일자
(소득세법시행령 제162조 참조)
● 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날
● 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부,등록부 또는
명부 등에 기재된 등기접수일
● 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부?등록부 또는 명부등에 기재된 등기,
등록 접수일 또는 명의 개서일
취득일자
(소득세법시행령 제162조 참조)
● 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날
● 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부,
등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
● 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부,등록부 또는 명부등에 기재된 등기,
등록접수일 또는 명의개서일
● 자기가 건설한 건축물 : 사용검사필증교부일
● 상속으로 취득한 자산 : 상속개시일(피상속인의 사망일)
● 증여로 취득한 자산 : 증여를 받은 날(등기 자산의 경우 증여등기 접수일)
● 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산으로 1984.12.31. 이전에 취득한 자산은 1985.01.01.
양도가액
● 양도자와 양수자간 실제로 거래한 금액(실지거래가액)을 입력
취득가액
(소득세법 제97조 참조)
● 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액
① (자기가 제조·생산·건설을 위한 지출) 원재료비, 노무비, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금
(취득세·등록세를 포함합니다), 설치비, 기타부대비용을 합한 금액
② (취득을 위해 지출한 변호사비용, 소송․화해비용) 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여
그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용
③ (감가상각비) 양도자산 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액
또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액
● 실지매입가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로
적용 가능
매매사례가액에 의하는 경우 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액
감정가액에 의하는 경우 취득일 전후 3개월 이내의 감정가액 2개 이상의 평균가액
환산가액에 의하는 경우 양도가액 × [취득시기준시가 / 양도시기준시가]
필요경비
● 양도자산의 보유시 발생비용
① (개발부담금, 재건축부담금) 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금 또는 「재건축초과이익
환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금을 말하며, 개발부담금 또는 재건축부담금의 납부의무자와
양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 금액
② (보유시 지출한 변호사비용, 소송․화해비용) 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을
확보하기 위하여 직접든 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의
계산을 할 때 필요경비에 산입된 것은 제외한 금액
③ (수익자부담금) 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라
시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담
④ (토지 장애 철거비) 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애 철거비용
⑤ (도로시설비 등) 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유 토지에
도로를 신설한 경우의 그 시설비 또는 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의
그 도로로 된 토지의 가액
⑥ (기타 자산가치 증가 등을 위한 수선비) 자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 현실적으로
증가시키기 위하여 지출한 수선비
● 양도자산의 처분시 발생비용
① (양도 시 중개수수료 등 직접 지출한 비용) 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서작성비용,
공증비용, 인지대, 부동산중개수수료 등
② (국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손등 기타경비) 자산을 취득하는 경우 법령 등에 따라 매입한
국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)
에 양도함으로써 발생하는 매각차손
다만, 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행) 외의 자에게 양도한 경우에는
같은 날에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)에 양도함으로써 발생하는
매각차손을 한도로 합니다.
● 취득 당시 가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하는 경우에는
소득세법시행령 제163조 제6항 참조을 참조
자산종류개산공제액
|
① 토 지 |
취득당시 개별공시지가 × 3/100 |
|
② 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 |
취득당시 공시된 기준시가 × 3/100 |
|
③ 위 ②를 제외한 건물(부수토지 제외) |
취득당시의 기준시가 × 7/100 |
|
④ 지상권, 전세권, 등기된부동산임차권 |
취득당시의 기준시가 × 7/100 |
|
⑤ 부동산을 취득할 수 있는 권리, 주식 또는 출자 지분, 기타자산 |
취득당시의 기준시가 × 1/100 |
양도차익
● 전체 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기납부 토지초과이득세 - 기타필요경비
● 비과세양도차익 = 전체 양도차익 중 비과세 해당 금액을 입력합니다
● 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 - 비과세양도차익
고가주택 해당자산의
과세양도차익=양도자산 전체의
양도차익x양도가액-9억원
───────
양도가액
(사례) 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도한 경우로 양도가액 등이 아래와 같을 경우
(양도가액이 10억원, 취득가액 4억8천만원, 필요경비 1천만원)
＊전체 양도차익 : 510,000,000원 = 1,000,000,000 - 480,000,000 - 10,000,000
＊과세 양도차익 : 51,000,000원{=510,000,000×(10-9억)/10억}
장기보유특별공제
● 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물에 대하여만 적용
● 아래 자산에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않음
① 부동산이 아닌 자산
② 보유기간 3년 미만의 부동산
③ 미등기 양도자산
④ 국외부동산
● 공제율 - 2020.1.1. 이후 1세대 1주택 공제율을 적용받기 위해서는 2년 이상 거주하셔야 합니다.
보유기간3년~4년~5년~6년~7년~8년~9년~10년~
|
1세대 1주택 |
24% |
32% |
40% |
48% |
56% |
64% |
72% |
80% |
|
1주택 외 |
10% |
12% |
15% |
18% |
21% |
24% |
27% |
30% |
보유기간3년~4년~5년~6년~7년~8년~9년~10년~11년~12년~13년~14년~15년~
|
1주택 외 |
6% |
8% |
10% |
12% |
14% |
16% |
18% |
20% |
22% |
24% |
26% |
28% |
30% |
양도소득금액
● 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액
양도소득기본공제
● 해당 과세기간의 양도소득금액에서 인별로 연간 250만원 공제
과세표준
● 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액
세율
● 보유기간이 2년이상인 경우(주택 및 조합원입주권은 1년이상인 경우)
과세표준세율(속산표)
|
1천200만원 이하 |
과세표준×6% |
|
1천200만원 초과 4천600만원 이하 |
(과세표준×15%)-108만원 |
|
4천600만원 초과 8천800만원 이하 |
(과세표준×24%)-522만원 |
|
8천800만원 초과 1억5천만원 이하 |
(과세표준×35%)-1,490만원 |
|
1억5천만원 초과 3억원 이하 |
(과세표준×38%)-1,940만원 |
|
3억원 초과 5억원 이하 |
(과세표준×40%)-2,540만원 |
|
5억원 초과¹⁾ |
(과세표준×42%)-3,540만원 |
1) 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용
● 보유기간이 1년이상이고 2년미만인 경우(주택 및 조합원 입주권은 1년이상미만인 경우) 40%
● 보유기간 1년미만인 경우(주택 및 조합원입주권은 제외) 및 조정지역내 주택분양권 양도시 50%
● 비사업용토지에 해당하는 경우
과세표준세율(속산표)
|
1천200만원 이하 |
과세표준×16% |
|
1천200만원 초과 4천600만원 이하 |
(과세표준×25%)-108만원 |
|
4천600만원 초과 8천800만원 이하 |
(과세표준×34%)-522만원 |
|
8천800만원 초과 1억5천만원 이하 |
(과세표준×45%)-1,490만원 |
|
1억5천만원 초과 3억원 이하 |
(과세표준×48%)-1,940만원 |
|
3억원 초과 5억원 이하 |
(과세표준×50%)-2,540만원 |
|
5억원 초과¹⁾ |
(과세표준×52%)-3,540만원 |
1) 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용
● 1세대 2주택자가 조정대상지역내 주택 양도 시 : 누진세율 + 10%
('18.4.1. 이후 양도분부터 적용)
● 1세대 3주택자가 조정대상지역내 주택 양도 시 : 누진세율 + 20%
('18.4.1. 이후 양도분부터 적용)
산출세액
● 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 금액
가산세
● 법정신고기한까지 신고하지 않았거나 납부할 세액을 신고할 세액보다 적게 신고한 경우 등에
부과
* 무신고 또는 과소신고 가산세
무(과소)신고 납부세액
+
초과신고한 환급세액x무신고 20%
과소(초과환급)10%
부정 40%
* 납부지연가산세
납부지연
가산세=무(미달)납부
세액x무(미달)납부
일수x25
───
100,000
* 환산취득가액 적용(건물신축하여 취득한 후 5년 이내 양도)에 따른 가산세
건물분 환산취득가액x5 %
분납할 세액
● 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 분납할 세액을 납부기한이 지난 후 2개월 이내에
분납할 수 있음
- 납부할 세액이 2천만원 이하시 : 1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원 초과시 : 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
기납부토지
초과이득세
● 해당 양도토지에 대하여 기납부한 토지초과이득세가 있는 경우 해당금액을 기재
● 토지초과이득세는 토지가격의 상승으로 인해 발생한 이득에 부과하는 세금으로 1998년에 폐지
감면
● 납세자가 부담하여야 할 세금에서 일정율을 경감하여 주는 제도
감면종류 조회 버튼을 클릭하면 양도소득세 관련 감면목록을 조회할 수 있음
세액감면
신청서입력
● 양도소득세액 감면신청대상 감면종류의 세액감면신청서 작성
세액감면대상
감면소득금액
● 양도소득세액 감면대상이 되는 양도소득금액
소득금액감면대상
감면소득금액
● 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 양도소득금액
기준시가
● 토지·건물 등 자산의 과세기준이 되는 가액
종류기준시가
|
토 지 |
개별공시지가 |
|
건 물 |
일반건물:국세청장이 고시한 산정방법으로 평가한 가액 |
|
주 택 |
국토교통부장관이 토지·건물을 함께 일괄하여 평가고시한 개별주택가격 및 공동주택가격 |
2020/05/04 - [부동산공부] - 양도소득세 신고시 준비서류 및 신고·납부 (요약)
2020/05/04 - [부동산공부] - 양도신고서별 추가증빙 서류
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