주택 수에 포함 안되는 기준시가 1억원 이하 주택 주의사항

주택수에  포함 안되는 기준시가 1억원 이하 주택이 요즘 핫 한데

각 세금마다 주택수에 포함될수도 있고 안될 수 도 있으니 주의가 필요하다.

 

기준시가 1억이하 주택(주택 수 제외 여부)

구분		주택수 포함	주택수 미포함
취득세			X (해당주택 취득세 중과X)
종합부동산세		O (종부세 대상, 주택 공시가격 합산)
소득세(주택임대소득)		O 전용면적 40m2이하 이고 기준시가 2억원 이하 주택은 간주임대료 산정시 주택수 제외(2021.12.31까지)
양도소득세	양도세 비과세	O (양도세 비과세 판정 시 보유 주택수 포함)
	양도세 중과세(2주택+20%P)		X (보유주택수 포함X) (해당주택 양도세 중과X)
	양도세 중과세(3주택이상+30%P)	O (기타 지역외 지역은 보유 주택수 포함) (조정대상지역은 양도세 중과적용+30%)

 

 

지방세법에 따른 (주택)취득세 중과세율

구분	주택수	조정대상지역	비조정대상지역
개인	1주택	주택가액에 따라 1%~3%
	2주택	8%	1%~3%
	3주택	12%	8%
	4주택 이상	12%	12%

지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.  <개정 2020. 12. 31., 2021. 4. 27.>

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

 

지방세특례제한법

제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) 

② 상시 거주(「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)할 목적으로 대통령령으로 정하는 서민주택을 취득[상속ㆍ증여로 인한 취득 및 원시취득(原始取得)은 제외한다]하여 대통령령으로 정하는 1가구 1주택에 해당하는 경우(해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 종전 주택을 증여 외의 사유로 매각하여 1가구 1주택이 되는 경우를 포함한다)에는 취득세를 2021년 12월 31일까지 면제한다.  <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2015. 12. 29., 2018. 12. 24.>

 

*서민주택 : 연면적 또는 전용면적이 40제곱미터 이하인 주택으로서 취득가액이 1억원 미만인것

 

 

주택분 종합부동산세 세율

개인

주택(일반)		주택(조정2, 3주택이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억 원 이하	0.6%	3억 원 이하	1.2%	15억 원 이하	1%	200억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.8%	6억 원 이하	1.6%
12억 원 이하	1.2%	12억 원 이하	2.2%	45억 원 이하	2%	400억 원 이하	0.6%
50억 원 이하	1.6%	50억 원 이하	3.6%
94억 원 이하	2.2%	94억 원 이하	5.0%	45억 원 초과	3%	400억 원 초과	0.7%
94억 원 초과	3.0%	94억 원 초과	6.0%

 

주택임대소즉 과세요건(주택 수 기준)

보유주택수	과세대상O	과세대상X
1주택	국외주택 월세수입 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입	국내 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입 모든 보증금, 전세금
2주택	모든 월세 수입	모든 보증금, 전세금
3주택 이상	모든월세 수입 비 소형 주택 3채 이상 보유 및 해당 보증금, 전세금 합계 3억원 초과하는 경우 간주임대료	소형주택의 보증금, 전세금 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금, 전세금 비 소형주택의 보증금, 전세금 합계 3억원 이하인 경우

기준시가 9억원 초과 주택 및 국외 소재 주택의 임대소득은 1세대 1주택자도 과세

보유 주택 수는 부부 합산하여 계산

소형주택 : 주거전용 면적이 40m2이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택

(2021년 12월 31일까지 주택 수에 포함 안됨, 일몰기간 2021.12.31)

 

 

소득세법 시행령

 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.  <개정 2018. 10. 23., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

 

 

양도소득세 추가세율 대상 보유 주택 수 판정기준

서울, 경기도(읍, 면 지역제외) 광역시(군 지역 제외)	모든 주택
세종시(읍, 면 지역제외)	모든 주택
기타지역 - 광역시 군지역 - (세종시, 경기도) 읍, 면 지역 - 기타 토 지역	국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택

요건 충족한 주책

 양도세 추가세율(중과)  대상 보유주택수에 포함

조정대상지역에 위치한 주택을 매도시 양도세 추가세율 적용

2주택(+20%P), 3주택이상(+30%P)