주택시장 안정을 위한 관리방안
Q & A
2020. 6.
관계부처 합동
1. 이번 대책 추진배경은?
□ 작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속
ㅇ 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로,
* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준
- 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 필요
2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?
□ 서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임
ㅇ 아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음
ㅇ 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임
3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?
□ 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생
4. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?
□ 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용
ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가
* 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용
5. 토지거래허가구역의 지정 효과는?
□ 허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요
□ 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생
ㅇ 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨
【 참고 : 용도별 이용의무기간 】
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용도 |
이용의무기간 |
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주거용지 |
자기거주용(2년) |
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주민복지, (편익)시설 |
자기경영용(2년) |
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농업·축산업·임업·어업 |
주민등록 현재거주(2년) |
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공익사업, 지구 지정 등 |
자기경영용(4년) |
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대체토지 취득 |
자기경영용(2년) |
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현상보존용 |
개발금지(규제)토지(5년) |
6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?
□ 법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고,
ㅇ 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행
7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?
□거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음
□적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음
* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정(｢도시정비법｣ 제74조제2항제1호나목)
8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?
□분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,
ㅇ 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함
9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?
□ 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면
* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임
□ 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무
10. 법인 거래가 많이 늘었는지?
□ 부동산매매업‧임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며,
* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
ㅇ 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음
□ 특히, ‘19년 말부터 인천‧청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음
11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?
□ 금번 종부세 인상은 ｢‘21년도 종부세 부과고지액｣에 반영
ㅇ 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며,
금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세
12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?
□ 현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용
□ 금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나,
ㅇ 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외
13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?
□ 현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임
ㅇ 주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며,
ㅇ 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임
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